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本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品 引言 在前面的推文中，我们通过对法条的解读，带领大家初步了解了居住权，不知道大家还有没有印象呢？居住权是伴随着《民法典》的实施而诞生的，作为一项全新的民事权利，或许还有很多人对它并不了解，但这丝毫不妨碍居住权在生活中找到自己的主场，发挥自己的作用。毋庸置疑的是，居住权自身的特点，将会使其成为二手房交易过程中的一个新雷区，买家稍有不慎就可能中招，而且后果还不容小觑。 依法设立并登记了居住权的房子，在一定程度上被认为是一个几乎没有商业价值的房子。因为在居住权人占有、使用着房屋的前提下，所有权人对该房屋的自由处置是大大受限的。尽管如此，所有权人仍然有权将这样的房屋进行出售，但对于新的房屋受让人来说，一不小心可能就做了冤大头。 律师解惑 客户A： 我觉得居住权不像抵押权和承租权。它才诞生没多久，很多人可能根本都不知道有这么一项权利，哪有那么多房子会被设立居住权啊？专门去核查显得多此一举。就算不巧买到这样的房子又怎样？我可是拥有所有权的，我的房子我说了算！ 小律： 如果买房前遗漏了查询居住权登记这个步骤，而房子上又恰好设立有居住权，这种情况下，作为新的所有权人，你享有的所有权是无法对抗原本已有的登记生效的居住权的，即使你站在居住权人面前把房产证亮出来也无济于事。因为居住权作为用益物权，具有物上追及力这一物权的共性。只要居住权合法有效，居住权人就有权居住在该房屋直至其死亡或居住权期限届满。这种合法有效的“鸠占鹊巢”，与“买卖不破租赁”相类似。 客户A： 不能赶走居住权人，那也不能让他白住在这里，而且房子那么大，空余的房间我总可以租出去吧，我还指望着靠这个房子挣钱呢！ 小律： 你的如意算盘恐怕要落空了。居住权原则上是无偿的，设立了居住权的房屋原则上也是不得出租的。这就意味着，除非当初约定居住权是有偿的，或者居住权人同意你出租，否则你作为所有权人是很难利用这套房屋来获得收益的。 客户A： 听你这么一说，要是不小心买到了这样的房子可就真的亏大了！难道就只能忍气吞声自认倒霉吗？ 小律： 你针对居住权人可以说是束手无策的，只能去追究卖家、中介等该笔房屋买卖有关人员的责任。 客户A： 那我大不了把这个房子卖出去，拿了房款再重新买其他的，这总可以了吧？ 小律： 对设立有居住权的房屋进行买卖，法律确实没有禁止，但实际操作起来又是另一回事，而且这早就与你当初买房的本意相去甚远了。购房者很可能对这样的房子望而却步，试问谁想买来的房子里有别人可以理直气壮地赖着不走呢？你要是故意隐瞒然后成功卖出，对方是可以追究你法律责任的。
律师提醒 对买家而言： 居住权采用登记生效主义。因此在购房之前，除了以往的房屋权属、抵押查封等情况之外，还必须要对居住权登记一并进行核查。 如果存在依法设立并登记的居住权，则应当了解清楚该居住权的有关约定，包括但不限于居住权期限、居住权是否支付对价、该房屋能否进行出租等。 如果查档显示没有设立居住权，也不要以为就万事大吉了。说不定卖家这头给你吃下定心丸，转头就给其他人设立并登记了居住权。 为了不要让卖家钻空子而使自己陷入过于被动的境地，保险起见，买卖合同、补充协议、中介服务协议等合同中，最好针对居住权进行明确约定，例如约定若买家因卖家或中介的刻意隐瞒而入手了设立有居住权的房屋，买家享有退房、退款、赔偿损失等权利。 对卖家而言： 针对自己名下的房屋设立居住权要三思而后行，不要等到日后有将房屋出卖的打算时，才发现其流通价值因居住权的存在而大打折扣，交易目的变得难以实现。 若房屋上设立有居住权，交易过程中也应遵守诚实信用原则。相反，刻意隐瞒实情只会埋下隐患，导致后续纠纷缠身，与买家落得两败俱伤的下场。 当房屋已有的居住权因期限届满或其他原因归于消灭时，应及时办理居住权注销登记，以免造成误导，令买家避而远之。 总结 在二手房交易中，购房者一定要具备核查居住权的意识，摒弃侥幸心理。了解居住权的人数和设立有居住权的房屋，这两个数据不管多与少都不应该成为关注的重点，更不应该成为省略居住权登记核查的借口。如果不清楚在合同中怎样约定才更有利于保障自己的权利，可以向律师咨询，以获得专业的意见建议。千万不要掉以轻心忽视其中暗藏的风险，否则的话，用一大笔积蓄买来一个摆设一样的房子供别人住着，买房反而买到了吃亏，买到了上当，到时候就“一失足成千古恨”了。 END 声明 陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。 |
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