上下旬冰火两重天，法拍房3月真的降温了

文丨牟卫华

去年新冠疫情影响，导致全球货币大放水，进入资产荒时代，大量资金涌入房地产市场后，新房中签率也越来越低。而此前的法拍市场，在不限购之下也迎来了一波热度。

1月底，四大一线城市中法拍唯一不限购的上海市，宣布开始执行限购政策，受此影响，杭州法拍市场溢价率普遍走高。

比如，2020年底刚交付的融创宜和园，在今年2月21日上架了一套217.45㎡的合院，最终以4000万元成交，溢价率38%，单价高达18.4万/㎡。而据透明售房网的数据，该套合院在2018年底购入的总价为2446万，单价11.2万/㎡。

还有2月27日成交的拱墅区名城公寓，由于文澜学区的加持，虽然市场评估价仅529.08万元，但成交价却高达862万元，足足高出332万元。

3月3日，杭州再次出台楼市新政，进一步加强住房限购，没有房票的购房者通过法拍来买房的通道终于被堵上。

那么限购将近一个月，杭州的法拍市场行情如何？一起来看一下。

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据统计，整个杭州法拍房一年的总成交量在2000套左右， 所占房产市场份额比较小，所以理论上，法拍限购对杭州房产市场影响并不大，但是对楼市氛围的影响却很大。

参与法拍的人群，大概可以分为三类：买豪宅或者第三套第四套房的，没有房票要来杭州投资的，买老破小学区房的。限购后，前两类购房者受到的影响是最大的。

我们对3月份杭州十区的法拍房进行了统计，整个3月杭州一共进行了95次住宅的市场拍卖，较以往大幅下滑，如果再排除富阳临安的26套，那可以说几乎腰斩了。

△3月上旬杭州十区法拍

3月上旬，一共进行了31次住宅拍卖，其中3次流拍。

因为法拍限购是从3月3号开始，我们不难发现1-3号的14次拍卖，除1次流拍，其余13次的成交价均高于市场评估价，充分说明限购之前市场的火热。

而3.3法拍限购，就是一道分水岭。从3月5号到3月10号拍卖的17套住宅，有2套流拍，3套成交高于评估，剩余的12套成交全部低于评估。

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△3月中旬杭州十区法拍

3月中旬，经过了一个礼拜的洗礼，市场开始有了微妙的变化，从11号到20号共计进行了38次拍卖，其中5次流拍，13次成交价高于评估价，20次成交价低于评估价。

仔细分析成交高于评估的13套房源，不难发现90%都是高端法拍房：像临安的青山湖玫瑰园，余杭区的白云别墅，主城区的荣沁轩、钱塘府、西子名苑，还有4套1元起拍的涉刑房源，其中3套位于主城区，分别是位于文辉的九龙仓君玺、江河汇的中海御道和景芳的天阳凤起，均属于高档小区。

君玺是第一次进入法拍市场，房源位于小区8幢401室，载证面积344.92㎡，5房3卫，评估价2217万。本次连同房源拍卖的，还有位于地下一层的子母车位。经过24小时竞价，总价定格在2680万元，折合单价7.8万元/㎡。

御道路一号房源位于二区3幢1单元902室，建筑面积190.4㎡，评估价1311万元，成交总价1795万元成交，折合单价9.4万元/㎡。

天阳凤起的这套房源位于4幢301室，建筑面积139㎡，带车位拍卖，评估价850万元。经过121轮竞价后，以总价996万元成交，折合单价7.2万元/㎡。

法拍限购到中旬，看起来热度似乎并没有理性降低。尤其是高端法拍房，由于资源稀缺，依旧是很多富人们追逐的对象。

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△3月下旬杭州十区法拍

3月下旬，从23号到31号，一共进行了26次司法拍卖，其中4次流拍，5次成交价高于评估价，其余17次均是成交低于评估。

其中一套位于下城区朝晖路207号的房源，对于竞买人来说算是成功捡漏。

武林广场运河边的房子五万以下买到，基本看运气，而这套法拍房最后的成交价是4.83万/㎡。隔壁绿城深蓝广场的二手房挂牌价格则在在5.2万元/㎡-5.6万元/㎡左右。

从3月法拍成交来看，热度明显降低，不仅上架数量减少，竞拍结果70%以上都是成交低于评估。

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