【问答】18号线30分钟直达珠江新城，2万/㎡的万顷沙能买吗？

 

大家好，我是东川。平时跟很多朋友，都有私信交流。

 

有时候太忙了，对大家的置业提问，没有能够及时一一作答，我们每周都会抽出时间，选择代表性的问答，供大家参考。

 

也欢迎大家继续给我们留言，我们会跑遍广州的楼盘，陪伴大家找到心水的房子。

 

这是我们的第7篇【问答】。

 

@老胡问：目前南沙的灵山岛尖的房价都要3万多了，纯投资的话，现在入手会不会是在高位了？

 

答：明珠湾灵山岛尖，可以说是南沙版的“珠江新城”。

 

它的定位，是打造世界先进水平的金融商务区，重点发展总部经济、金融、科技创新和商贸服务等高端服务业，这些产业都是属于CBD的类型。

 

目前，确实有很多大型企业入驻。累计引进粤海控股、星河总部、欧昊、越秀国际金融中心等10多家企业总部。区域内6栋200+米及多栋100+米的高楼集群，基础建设投资也已逾300亿元，交通贯通珠三角各地、医疗教育等各类配套全是顶配。

 

所以，按照这样的超高定位和规划标准，长远来看的话，3万多的价格不算太贵，毕竟黄埔科学城都已经直奔4万+了。

 

@羊羊羊羊诶。问：180万，刚需，我在珠江新城上班，男朋友未来或许会在高塘石或者琶洲上班，请问买南沙万顷沙的中铁建海悦国际来住，兼顾一下投资怎么样？

 

18号线开通之后到珠江新城才30分钟，好像很方便？另外两年后项目周边会很好了吧，旁边还有一个很不错的医院呢？

 

答：以你的情况来看，不建议买万顷沙。广州的通勤半径，目前还是30公里左右。而万顷沙的距离，分别是64公里（珠江新城）和77公里（高塘石），开车肯定不可能。

 

就算18号线开通之后，万顷沙到珠江新城只需30分钟，但加上等待班次和换乘，也远远不止这个时间。

 

况且，从中铁建海悦国际到万顷沙都还有2公里，这么看来，上班单程至少1个小时。

 

2万多的海悦国际对180万预算的刚需客来说，确实很吸引眼球。但千万别冲动。

 

目前，项目周边都还是蕉田，就算卯足了劲，2年后除了项目旁边多了个省中医院外，其他的配套都离得挺远。

 

海悦国际，处在万顷沙规划居住区角落。等地铁站旁边规划的住宅项目起来后，这个项目的竞争力明显不足。

 

因此自住和投资都不建议。

 

@elva问：我在萝岗上班，预算150-160万，请问万科城、时代倾城和御溪世家推荐哪个呢？或者有没有其他项目推荐？

 

答：时代倾城和万科城，周边都太荒凉了。

 

它们距离地铁站分别在3公里和6公里，公共交通很不方便。

 

所以，我更推荐距离地铁站900米的御溪世家。

 

这三个楼盘，都有自带的商业配套。但御溪世家终究更容易享受到中新镇的大型商业和市政配套的红利。

 

不过，御溪世家的教育配套，比不上万科城。万科城引入的广大附小，可以吊打其他两个楼盘。

 

如果非常看重教育，家里有孩子需要上学的话，万科城也是个不错的选择。

 

另外，你在萝岗上班，考虑通勤更近，商业配套、教育资源、有产业等综合条件，也可以去看看花屿花城和合景誉山国际。

 

@马建设 问：广钢新城怎么样，现在入场还值得投资吗？打算去广州发展，喜欢广州老城区的味道，但是又想要好的升值空间，买哪里比较好呢？

 

答：广钢新城作为老城区荔湾的主要的新房供应区域，区位优势和教育配套带动，一度让其房价上升到6万多。

 

不过，这个可住下超过20万人口数量的新城，楼盘密度很高。即使交通路网规划的挺发达，地铁方便，但道路设计得却非常拥挤，早晚堵车比较严重。

 

广钢新城的学校是其最大的卖点，省实和华师附都是这里的学区，不过需要注意楼盘的学位政策。

 

目前，除了广钢新城，也可以关注万科金域曦府，以及后续的花地湾项目。

 

个人认为，如果是为了好学区和医疗配套，广钢新城可以选择。在新房占比低的老城区里面确实可以脱颖而出。但是放眼整个广州，拿着5万多的单价，也可以考虑鱼珠、科学城、万博的优质楼盘。

 

@杨家将问：在科韵路上班，小孩还在在上小学，转学可以不着急。预算180万，看了超过20年楼龄棠德小区这些老破小，实在下不了手，但这个预算又没有什么可以选的，时代名著可以吗？

 

答：如果对于楼盘品质有追求，建议选择新盘或者二手次新房，预算180万并且符合通勤的话可以在21号线和13号线进行筛选。

 

时代名著地铁上盖，但从山田地铁站到科韵路地铁站也要1个小时出头，开车也差不多，所以通勤还是挺吃力的。

 

孩子的上学不成问题，因为项目自带一所幼儿园和一所24班的小学，不过办学性质还没确定。

 

商业的话，现有的是隔壁荔湾富湖畔的街区商业，以后会有自带商业和马路对面在建的广铝旗下20万方的商业综合体，日常需求是完全可以满足了。

 

不过医疗就没那么方便，需要去到7公里外的广州市妇女儿童医疗中心增城院区。

 

对比时代名著，我更建议你考虑星汇城，项目同样是地铁上盖，自带商业和学校教育配套，不过通勤可以帮你节省至少20分钟。

 

具体项目详情可以看我们昨天刊发的星汇城踩盘报告《这个黄埔新盘，距地铁只有16米！吹风价2.5万/㎡起，要火？》。

 

@高飞问：一手房和二手房有什么区别，买一手还是二手？

 

另外现在买入了以后也要置换的，但是很多人说一线城市置换成本也很高，所以要选择哪里呢，我是3成自住+7成投资的性质。

 

答：一手和二手没有绝对的优劣势之分，取决于自己的观念和最大化满足综合需求。

 

一手全新房：户型设计会更合理且大都带精装修、小区配套会更加先进和齐全，税费和交易费用相对简单、入住的圈层业主比较一致。

 

二手老房：小区、房子都现成的，质量已经可以看得见，即买即住即房租、学位的确定性会更好、地段配套已经很完备或者受到外部环境的干扰比较少。

 

在贷款上面两者也会有区别。

 

二手房，需要根据楼龄和楼的结构进行评估，有可能贷款年限受到限制。但另一方面，在评估比较宽松的地方，又可以适当提高评估价，减少首付压力。

 

在广州，置换成本的高低，取决于你首次买的房子今后能不能跑赢大市。

 

在选盘前，先清楚了解自己目前以及接下来的3年最急迫需要解决的问题是什么，是上班方便，是孩子过个一两年就要上学了等等来综合选择合适的楼盘。

 

而对于3成自住+7成投资，如果预算能达到300万到500万，建议可以先看看综合实力都不错的黄埔区。

 

@成问：目前在广州有一套房子了，手头上大概可以拿出70多万的现金来进行投资，看过金名都，时代水岸，请问金沙洲怎么样，据说12号线会经过那里，可以方便通勤广州，有没有其他区域的推荐？

 

答：金沙洲除了交通比较拥堵，教育资源相对匮乏外，居住环境还算挺舒适的，离广州也很近，是典型的“睡城”。

 

不过，金沙洲总体比较“平静”。除了12号线的一个利好之外，没有太多的其他规划，另外12号线建设速度也挺缓慢，2023年年底估计都不一定能开通。

 

所以，从投资角度来看的话，在邻广板块，建议可以看看佛山三龙湾经济带有强产业有强规划的北滘新城地带。

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