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今天分享的内容可能对有些人来说门槛可能高一些，因为涉及到一线城市就会涉及到各种限制政策，比如房票、资金门槛、银行贷款的限制等等。其实离一线城市比较近的周边能够得到人口和资源分配的地方也会从青春期走向成熟期的。今天我们说的这样玩法也会陆续向这样有人和产业支撑的、成长型的房产过渡。所以相当于提前给大家说一说，如果未来你在房产投资这条路上走的时间够长、够远、够久的话也会遇到。 房地产投资的高级玩法就是：金融属性！杠杆！  房产也是固定资产，固定资产有好处就是在银行产生信用，你要把它背后的流动性激发出来。 什么叫背后的流动性？贷款比例比较低的时候，房产价格比较高的时候，这个时候只是纸面的财富，你要通过一系列的操作背后的“杠杆”加起来。 当你有一套或者两套房产的时候，在房产平稳的时候，如果这里面没有杠杆。可以卖掉其中一套换成首付继续买房或者其他投资，相当于把过去没有杠杆的资产变成有杠杆的资产，这个操作虽然有点复杂需要在市场的平稳下去操作。  通过你手中持有的资产继续通过抵押的方式加“杠杆”，就是不卖掉优质资产然后用抵押的方式让它把流动性运用起来，这就是房产投资我们目前接触的主要玩法。 这两种玩法有什么意义？答案就是让你沉睡在固定资产背后的钱让它的流动性激发出来，因为银行的钱相比其他渠道的钱成本比较低。如果你把这钱拿出来做投资的话能够覆盖银行资金成本的投资品上去。切记不要去消费！就是用杠杆拿出来的钱一定不要用于消费，你不能说借出来几百万就去买了一块百达翡丽！消费出去的钱未来会成为你很大的压力，投资的话收益一定要覆盖你的融资成本，这样才能起到“滚雪球'的效应。 房地产投资的这几种玩法对于房产投资者的认知和技能要求比较高，比如我们有些会员自控能力稍微差一点或者是在投资的技能上稍微差一点的话那么暂时就不要去做这些”高杠杆“这样的动作。现阶段是”去杠杆“的时代，需要谨慎操作。  市场上钱会随着财富的增长会不断增多的，以满足商品和服务的不断市场化交易行为的需求。另外还有政府主动去”印“的需求，比如像美国。钱只是数字，货币本身背后国力或者国运的支撑才是最关键的，比如美元是美国背后强大的支撑。背后有科技、军事、制度等和背后的安排支撑大家对美元的信心，像美国发行的国债不光个人、公司、很多国家也在买。这样的操作其实和房地产开发商玩的模式是一样的。对于信用良好，举债为生而且有能力”以新还旧“年年还钱、月月还钱，永不还清的；这才是在过去十五年到二十年最大的赢家。 我们做房地产其实更多的是起到保值的作用，然后我们能拿到这样供需矛盾最大化区域的房产的时候也能升值。当需求大于供给的时候整个商品就会有动力！在房地产不可复制的背景下、在钱不断增多的背景下、在供需矛盾最大化的区域我们做投资的时候就能够获得超额收益。这就是我们在做房产投资的时候必须要了解的”钱“的玩法的背景。钱的背后是有大庄家的。掌握钱数量的多寡不是关键，关键是钱背后的购买力，房产就是让你目前赚到的财富购买力沉淀下来，它能保证财富的购买力同时大方向正确的化它又能让你的购买力得到提升。 对于老百姓而言目前抵抗庄家洗劫的办法就是要持有房产、持有好的资产，满足下一家的需求、满足整个市场上对房产居住属性的需求同时尽量学会金融属性把中间的”杠杆“适度比例加起来；随着年龄的增长杠杆要适度和谨慎，毕竟是一把”双刃剑“。  目前国家的政策很明显就是”住房不炒“。我们作为房产投资者不是炒房的。一定要区分开！ 炒房炒的是短期的价格的涨跌；而我们房产投资看重的是长期价值的变现；逻辑其实是不一样的。 价值背后就是两点支撑：一个是有市场的需求；一个是有国家规划政策层面的对价值的拉升。这是两件事。市场上必须有人肯接盘我们的房产，因为我们买到这样的房产一定是未来卖给个人(大概率）。  房地产对于我们来说是最好的投资工具也仅限于政策指引的大方向。就是一线城市群、新一线城市群和都市圈里的部分区域；远离三四线及其以下城市。最近有部分会员问我还能不能找到笋盘，其实现在在整体市场的上升期，笋盘的几率几乎很小，大家知道的我从不推新盘，二手房只要性价比合适就可以了；要啥自行车呢？整个房地产水位都在上涨，对我们来说影响就是很多优质的资产会越来越接触不到，因为老贵了。举个例子去年在重庆还可以买到万科御澜道90+175W左右，今年可能在230W，相应的金字塔每个阶层都向上移动了。现在你只能望而却步。那我们在比较早的时候买入的那么现在都涨了。所以，是好事！还有机会，雪坡还有。 我是竹海，欢迎大家多多关注我，还有我的公众号：竹海说房！ |
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