【原】深圳大学区要来了，百花学区房流拍，谁的学区房白买了？ | 老王说房

一个普通的夏天，深圳学区房突然被一盆凉水兜头浇下。

前两天（8月2日），深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下文简称《条例》）。

其中，“完善二手房参考价制度+推行大学区招生制度+建立租赁参考价格制度”这套组合拳被热议。

“一首凉凉送给学区房”，是大部分网友的看法。

市场也不断有新闻爆出：

百花片区一套低于市场价326万的名校学区房流拍；

百花片区挂盘量猛增至250套；

······

来源：阿里拍卖

来源：网络

接连两个消息，似乎都在证明：深圳学区房不行了。事实真的如此吗？

后经核实，百花这套流拍的房子，学位被占用了6-9年。学区房的核心价值没有了，再加上现阶段风向不明，无人敢接盘。

来源：住鉴局

截至8月4日，贝壳、中原显示百花片区分别挂盘158套、55套，都没有传言中的250套。

仅凭两条消息，无法证明深圳学区房的行情。那么，深圳学区房未来会走向何方？

房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为：

“深圳推行大学区后，学区房价值格局肯定会大变。天价会成为历史，但学区依然存在，好学校周边的房子仍然珍贵。”

戳视频看王波博士详细解读

01

大学区制，打破学区房捆绑名校

先说《条例》中的第一个要点：贯彻实行大学区招生。

什么是大学区？不明白的朋友可以看看下面这张图：

左为独立学区，右为大学区 | 来源：网络

独立学区，买了名校旁的房就能上名校。

大学区，即便住在名校旁也不一定能上名校。

大学区招生对应的是多校划片。简单来说，就是一套房子不再对应单一学校，而是对应很多所学校。

这一招打破学区房捆绑名校，削弱房子的教育属性。

其实，早在2015年，深圳就已经在各区试点推行大学区制度。按照“相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口”的要求，家长在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。

此次《条例》如果通过，后续将在全市推行。

《条例》明确将通过户籍、居住时长、社保年限等综合考量来计算入学积分，家长们填报志愿后并通过抽签、积分排名等方式入学。

拼概率可比拼积分难度提高不少。霎时间，不少网友都在哀叹：“学区房凉了”。

不过，先别急着悲观，往下看。

02

教师轮岗制釜底抽薪

《条例》中的第二个要点：建立义务教育学校教师交流制度。

通俗点说，就是公办学校教师轮岗制。

这一招，将名师与学校剥离开来。

对大部分家长而言，“择校即择师”，名师才是学校的核心竞争力。一旦老师“动”起来，教育资源也开始流动。

可以说，教师轮岗制是狙击天价学区房的“杀手锏”。

为什么容不下天价学区房？因为天价学区房已经严重影响了公办教育的公平性。

天价学区房之所以存在，根本原因在于优质教育资源供给和布局不平衡。

国人历来重视后代教育，在“孟母三迁”“望子成龙”等传统观念的熏陶下，家长渴求优质教育资源。

追求优质学区房，本质上是追求优质教育资源。

“就近入学”的初衷，是为了保证教育公平。只不过，随着城市化进程不断加快，人口不断增加，优质教育资源供应增速远远跟不上适龄入学儿童的增速。

供需矛盾加剧+教育资源分配、布局差异，“学区房热”席卷而来。

北京西城区、深圳“四大”“八大”、上海“四大名校”等，周边学区房动辄几十万一平方米，一间“老破小”总价上百万，不断刷新我们的认知。

| 2019年双11，北京西城烂缦胡同一套5.6㎡老破小学区房拍卖出127.55万‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍，折合近23万/㎡。

市场决定房屋配置，房屋配置决定教育资源。这种畸形结构，是导致学区房价格攀升的元凶，也直接影响教育公平。

今年4月，中央提出“防止以学区房等名义炒作房价”，再配合近期，国家大力整治课外培训机构等动作。结合来看，深圳的目的也很明显——给学区房“降温”，给学校、学生、家长减负，给教育公平开路。

可以预见的是，当优秀教师变成“走读”，学校间的软硬件设施会逐渐平衡，最终实现教育资源共享。

03

租房上名校？任重道远

《条例》最后一个要点，提到推动租房与购房居民公共服务享同等待遇，同步建立租赁房参考价机制。

说直白点，就是提倡“租售真正同权”。

再结合深圳发改委上周发布的《公共住房建设标准》来看，无论是公共房选址、建筑标准还是社区配套，公共房和商品房均享受同等配套

看出一个趋势，未来租房也能上名校。

这一招，扼杀了学区房的名校光环和房价预期，限制了学区房的盈利空间，止住了炒家的脚步。

不过，有一个现实不得不提：租房上名校，任重道远。

① 学区房，有多少业主自己不用，出租的？

② 租户的积分普遍比不上业主，竞争学位优势不明显。

③ 相关政策规定的出发点很好，实际执行有难度。假如租约到期，业主不出租房子了，租户怎么办？

能解决以上问题，才能真正做到租房上学。

04

名校学区房会不会消失？

任何事物都是一把双刃剑。

深圳推行大学区制度，分散生源、师资力量等关键因素，各个学校的差距缩小，某种程度上推进了教育公平。同时，也把一道难题摆在买房人面前：

学区房会不会消失？

学区房价格会不会降？

名校学区房还能不能买？

手里的学区房要不要卖？

对此，王波博士认为：大学区制对学区房有影响，但学区房不会消失。

推行大学区制，并不是取消名校。名校非一日之功建成，经历了长期的市场竞争，在师资、生源、制度、文化、校社家等方面，有普通学校难以超越的优势。

学区房依然有市场。只要有考试选拔升学，依然会有家长买学区房，搏一个上名校的概率。

天价学区房难再现。学区扩大，对应学区房供应量增加，“名校学区房”光环脱落，二三十万一平的学区房将成为历史。“天价学区房将出现横盘，甚至下跌”。

有名校在的大学区房，价格会比没有名校的大学区房，更有竞争力。

对买房人，王波博士提出了三点建议：

1、可以买学区房，但不要孤注一掷。教育改革是大势，如果孩子上学不着急，可以等细则出来后再做决定。

2、已经买了学区房，孩子已就读：这类家长不用太担心，义务教育阶段内，学校再变动的可能性不大。

3、已经买了学区房，孩子未就读：这类家长应该是最头疼的，板上钉钉的名校说没就没。

不过也不用太着急，目前出台的只是《征求意见稿》，到具体落地还有一定时间；政策在执行期间，也会有细则出台。

4、租房也能上好学校。根据《条例》内容，未来将实施房屋租赁参考价格制度；《民法典》规定房东不能单方面提高租金，还需承租人同意。

也就是说，未来想读好学校，不是只有买房这一条路，还有租房的选项（虽然有点难）。

写在最后：

学区房，只是孩子成长路上的加分项，而只要是金子，在哪里都会发光，家长们不用太焦虑。

推行大学区制，目的并不是为了让好学校变差，而是为了更好地实现教育公平，对家长、对孩子，未必是坏事。

真正危险的，是那些想靠着“名校学区房”牟取利益的买家，这类人才是调控的主要目标。