翔安的2021：马巷，新店，厦大，同片区有项目大卖900套，也有全年成交15套……

独自热销的马巷

马巷因为远离厦门岛，也相对远离翔安区政府和南部新城，一直以来都是偏内生型的市场。购买马巷的朋友，以翔安本地为主，辅以一部分同安接壤的区域，偶得部分岛内东北部外溢的刚需。

马巷的配套比较自成体系。作为一个卫星城，这里拥有比较好的中学（翔安一中，过去是翔安第一），有公园，有医院，有商场，有商业街，甚至有图书馆这样的大型政府公共配套。这说明一开始马巷是参照城市区域来进行规划建设的。这一点上比其他不少相同价格段的区域依旧是村级配套要强得多。

马巷的二手房长期以来保持在2万3到2万5之间徘徊，部分市场有热度的时候甚至能卖到接近3万。实际上因为配套的相对完善，马巷的价格夯实度，是强于翔安大道沿线几个长期低价盘的（比如首开、明发、阳光城）。

马巷的隐忧来自于，这些年随着岛外灌口、杏北、马銮湾和马青路等地方频频爆炸出2万➕的一二手骚盘，导致马巷对厦门岛内极致刚需的吸引力在不断下降。尤其是这些个对比区域同样也上了地铁、商业、学校、公园这些个配套，再加上相对离岛内更近，分流作用当然也更大。相当于，原本不如它的区域，都在缓慢进步。

今年马巷推出的建发悦府网签了354套房子。这个成绩，放在大翔安区域虽然不能拔得头筹。但是你对比一下昨天文章说的翔安南部新城除了国贸和建发以外的其他项目，就会知道建发悦府那是卖的相当好。要知道这个盘总共就396套，如果含那些认购未签约的，可以说建发悦府基本实现清盘。

幸福肯定是对比出来的。

如果对比同区域的旭辉天樾公馆，你会发现这个只有119套住宅的小项目，卖了15个月，目前还剩下35套未网签。

可见，即使是马巷，改善和首置业客户并非没有，而是在同等价格下，集中跑去买建发了……

分化的新店

新店的新项目总共就2个。一个是卖了26个月的首开龙湖璟宸府，一个是这个月刚刚上市的建发叁里云庐。

首开龙湖璟宸府总共拿了658套住宅的预售许可，目前网签了427套，加上认购未签约的。大致应该是卖了450套房子。也就是还剩下200套左右可售的房源。这里面，小户型89平的复式所剩不多，都是顶底楼层。90平-120平的复式有比较多的房源。反而是这个项目的叠墅所剩无几。说明，新店是存在大户型改善客户的。追求低总价高性价比的刚需一族也愿意认可新店。至于买了新店能不能涨，估计比较困难，追求房住不炒比较好。

建发叁里云庐，大家都看到了，卖点就是挨着大公园，有洋房有高层，跳广场舞逛公园比较方便。其他就没啥，去哪儿都不方便。相对而言，首开龙湖璟宸府至少还有高赠送、低价格加离学校（新店中学，挂双十牌子）比较近。

建发叁里云庐首批推售的房源是11层的洋房，公摊小，得房率高，离公园比较近，能够亲近自然。但是价格不便宜，实际成交价卖到了接近3万3。相当于比龙湖贵了5-6千一平米。比周边的二手房更是贵了接近1万一平米。叁里云庐开盘到现在接近一个月，网签了65套房子。我们暂且按照他们家宣传的，卖了100套以上。但这也是蓄客了3个多月的结果。

以建发的品牌，这个速度其实算卖得比较慢了。但要注意到，建发叁里云庐的这块地，楼面地价接近2万2/㎡。按照建发目前洋房的价格，勉强能够保本。

所以，建发应该是比较着急的，巴不得首开龙湖璟宸府抓紧涨价或者早点卖完。不然2万8乃至更低价格的竞争对手，确实是一个大麻烦。

这个月的第三轮土拍，建发和翔发又在新店拿了一块地X2021P02，楼面地价20136元/㎡。看来建发是要死磕新店了。以他们的一己之力，是否能够把新店的整体价格都拉上3万＋？还是说建发收割完能够接受高价格的客户，然后给片区内其他楼盘剩下一地鸡毛？我们拭目以待。

遥远的厦大片区

沙美片区的厦大，当然只有一个厦大，以及实际上是村小的厦大实验学校。这里传闻中的地铁延长线暂时还遥遥无期。沙美要成熟，时间应该是漫长而遥远的。至于周边各种规划中的科技园之类的，即使建成了，也是属于越国以鄙远，也不在厦门主流产业带上，着实成不了大气候。

可以做一个判断，厦大沙美片区，就是一个适合刚需自住、房住不炒的片区。未来配套丰富度，未来的城市能级，可能还会弱于马巷。不是一个厦大就可以把片区给带起来的。不然漳州港早就变成天堂了。

厦大沙美片区四个标志性楼盘，金茂国际社区、翔安正荣府、海晟大学府和特房芙蓉书院，并不是越早来的卖得越好。

这里面，今年的销冠是金茂国际社区。特点就是户型控制得足够小（50多平米的2房，70多平米3房），总价美丽，展示区做得精致。金茂在客户研究这一块确实有两把刷子，想明白了沙美没有改善，都是刚需，而且是只能掏的出50万首府的刚需。

因此，50万首付，精装拎包入住，有一定智能化，央企品牌社区，厦大，有教育配套，未来存在地铁预期，住过去暂时能过日子。这些个标签加在一起自然能够换来极致刚需的欢迎。

这四个楼盘里面，金茂国际社区花了7个月时间网签865套住宅，实际销售应该是接近900套。可以冲击厦门今年销量前三。在这么偏远的地方，还能有这么好的成绩，操盘团队很棒。

说到底，如果地段不够占优，那么肯定是得刚需者得天下。让刚需爽才能卖得好。

厦大片区销量排第二的正荣府，虽然户型和金茂差不多，但是因为展示区做得实在是不够精致，再加上比金茂慢了1周开盘，结果就是客户都被金茂收割光。累死累活上分销天天007，最终卖了256套。相当于金茂的四分之一。

而另外两家，更早1个月开盘的海晟大学府，总共就网签了15套。特房芙蓉书院，估计也就买了不到100套。

这俩作为背景，充分证明了中大户型除非是做成别墅，否则在偏远区域基本上是没有市场的。未来，二手房阶段，这俩也不会有更大的起色。因为买大户型的想要改善，这一改善就全跑更好的地段去了。

（全文完）