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来源：凤凰网房产杭州站 2022年03月01日 09:13 近日，杭州的购房群都在热烈讨论着超级红盘杭珹未来中心，抛开板块红利，项目的巨大吸引力在于其背后近2万元/㎡的倒挂价差。 购房群讨论热烈，不少人惋惜非社保巨子，不过也有泼冷水：“二手房价格还在跌，交付后的行情还不知道会怎样……” 的确，以当下一二手倒挂算“纸面财富”还是武断了些，毕竟二手行情不断变化，持续低迷的成交量，让未来的不确定性更多了些。 1 从去年第二季度开始，杭州二手房行情急剧下滑，月度成交量从1万套 一路跌至2500余套，尽管年末持续下跌的行情画上了休止符，但依旧未能改变颓势。 今年1月份，杭州二手房表现平平，3500套的成交量，呈现企稳态势。2月份，受春节假期及杭州疫情影响，成交量再度下跌，能否破2000套，关键就看今天了。 据手边买房数据，截至28日19时，2月份杭州二手房成交量仅1981套，可以判定几乎在2000套徘徊。 2月近2000套的月度量，在杭州楼市的成绩并不算好。翻看近7年同期的二手房成交数据，除2020年因突发疫情而停工停产造成的交量不足600套，今年2月份的成交量为最低，和二手市场最为疯狂的2017年相比，前者仅占后者的2成。 成交量下行的同时，也是二手房价格下滑的扩大化。 2月中旬，小凤凰注意到杭州二手挂牌房源中近30日涨价的不足1000套，而降价房源在2600套左右，两者之差不足2000套；时间来到月末，涨价房源只增加了200余套，跌价房源却猛增至超5000套，几乎翻了一倍。 翻阅新增的降价房源，有比较明显的几个特征，一是边缘板块或市中心老破小，降价幅度不算高，2万、5万、8万等小幅调整；二是一些看似“砸盘性”的下跌，50万、70万、100万，甚至还有几百万的跌幅，多为高挂牌价的理性回归。 比如未来科技城的东原印未来，一套143.37㎡户型房源在2月下旬上线，总价为1160万，其实该房源在去年7月份挂牌过，当时总价为1570万。半年时间，重新挂牌，尽管价格跌了410万，但其约8万元/㎡的单价，与小区的整体挂牌价持平。 东原印未来143.37㎡户型挂牌详情 再如三墩北的中国铁建·西湖国际城，也有一套降价房源，幅度达70万，中介人员介绍此前房东预期高一直没卖出去，时间一久，此前挂牌价已不符合当下市场行情，所以降价看起来很多。 2 量价齐跌，是近半年来杭州二手房市场的真实写照。 其背后原因有很多，信贷政策、不断高企的库存量等等，而且2022年库存量的压力还在持续增加，日渐增加的挂牌量成为不少人不看好后市的主因。 据好找房数据，杭州目前二手房挂牌量已达到了16.9万套，这相较于前两周又增加了近4000套。 好找房挂牌房源量 不仅如此，今年杭州有超100个小区将迎来交付，曾经的红盘如城北万象城幸福里、未来天空之城、运河云庄、保利澄品等都在交付名单之中。伴着红盘的交付潮，流入二手市场的房源量会越来越多，有数据显示今年总交付房源量达12.6万套，杭州二手挂牌量或将不断创下新高。 尽管巨量库存如达摩克利斯之剑压制着二手市场，但依旧掩饰不住市场的蠢蠢欲动，迎来复苏的信号。 最近，小凤凰一位朋友小A便来咨询二手房是不是又好卖起来了。原来，去年下半年小A把手里一套勾庄的房子挂牌出售，一番谈价后，中介劝其再降价5万，小A认为那已经是自己的底价了，没有答应最后把房出租了出去，最近中介却又来问原来的价格还愿不愿出售。 中介的“回舔”主因，是市场的带看量在回升，需求的复苏之下，购房者对价格可接受度也会更高。 勾庄板块的某品牌中介小胡介绍，元宵节后二手房带看量就多了起来，板块配套不断丰富、次新房较多且总价段不算高，是不少刚需的首选之地，3月份天气好起来，成交量估计也会上一个台阶。 3 其实不只勾庄，公认的热门板块，未来科技城、奥体等都有回暖之势，只是体现在具体的数据之上还需要些时日。 对于3月“小阳春”的出现，中介也是自信满满：“政策宽松了，房贷利率下降了，趁着价格还没涨上去，是大家淘房的最佳时刻。” 从大环境上看，今年各地楼市的确已显现了“十足的暖意”。一是房贷利率的下降，5年期LPR整整近两年未变，虎年开局便下调了5个基点，积极的信号之下，各城市房贷利率下调，杭州首套房贷利率最低跌至5.45%。 二是首付比例的降低，佛山、重庆、南宁等城市纷纷下调首付比例，首套低至2成，尽管杭州没有跟进，但传达出了调控松绑、政策宽松的信号。 再者，在人口吸引上，杭州依旧保持着强劲势头。近期，浙江省统计局公布了2021年浙江省人口主要数据公报，杭州常住人口历史性地突破1200万人。2020-2021新增人口184.4万，年均新增92.2万人，这个成绩几乎可以傲视全国。 多重因素的向好，让杭州市场依旧存在想象力，而能否落在阳春三月的市场热度上，我们静待。 （注：本文数据来源于好找房、手边买房等） |
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