社友谈｜专业角度助力小区业主自治物业自管——苏州市小区业主自治研究专业委员会获批

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专业角度助力小区业主自治物业自管

苏州市小区业主自治研究专业委员会获批

 

2022年4月10日，苏州市老专家协会发布《关于组建苏州市老专家协会小区业主自治研究专业委员会的决定》。这标志着苏州市在业主自治上开启全新尝试，而这个苏州市小区业主自治研究专业委员会（以下简称专委会）又会发挥怎样的作用呢？接点带着多个问题，采访了专委会的其中两位发起人王瑞、袁贺。

 

第一问 缘起

 

最早的缘起来自苏州御花园小区的自管经验。

 

“我们认为小区物业管理的矛盾主要来自甲乙方的倒置。”

 

御花园小区30年前就已经是4元以上的物业费标准，是苏州市首个涉外小区，二十多年来3任物业公司一任不如一任，只收钱不做事，导致小区道路坑坑洼洼、电梯停用、绿化枯死、监控损坏、围墙开裂、下水道主管堵塞、垃圾遍地蚊蝇乱飞……2016年小区一位政府退休领导提议业主自治物业自管，认为只有这样才能救小区。御花园小区实行自管6年来成效显著：从新铺设了小区的路面、更换了18台全新的电梯、新建电瓶车免费充电棚、监控全覆盖、绿化补种、扩建汽车停车位等，共筹集投入改造资金1000万元重建小区，现物业费收缴率100%，业主满意度98%，自管后每年物业费结余70万元，公共收益50万元，用于返还业主或持续投入小区建设。使得越来越多的业委会到访御花园小区学习经验，由于咨询交流越来越多，部分业委会提出邀请御花园小区业委会帮助他们小区实现自治的想法。

 

自治成功后，苏州市委组织部、苏州高新区政府街道办、上海华东理工大学（上海市政府社会治理物业管理专研机构）、苏州大学的专家均来到御花园小区调研，认为御花园小区的经验有助于解决小区物业管理中的矛盾。遂建议，以公益的形式成立业委会协会组织，为更多的小区提供帮助。

 

第二问 专家协会

 

发起人最初的想法是成立一个苏州市业主委员会协会，但考虑到住建局是物业协会的主管单位，通过负责乙方管理的住建局再成立甲方的协会，会使管理关系更加复杂。后来通过多次沟通协调，正好苏州市老专家协会会长及苏州大学有一位领导对小区治理问题比较关注，于是推动了这件事的进展。

 

为了避免和住建局在管理上产生重复，组建业委会协会，后来正式命名为小区业主自治研究专业委员会。专委会由苏州市老专家协会发起成立，上级主管单位为苏州市科技局，主任会长为御花园业委会主任周玉成，名誉会长为苏大投资公司董事长倪均强，秘书长为御花园业委会副主任王瑞，副会长袁贺。

 

第三问 目标

 

“现阶段，我们计划一步步来。”

 

专委会前期希望通过扶持一些小区培养自治经验，用实际案例来体现业主自治的成效。同时，完善专委会的服务功能，为未来在市级的层面开展项目奠定基础。

 

目前专委会已经开始重点扶持约4个小区推动业主自治物业自管，单体规模300户至4500户不等。经调研，虽然大众熟知的自管成功小区不多，但其实包括老旧小区在内，有相当一部分小区是以自管的形式开展物业管理及服务的。

 

特别是业主自管能够解决小区的甲乙方倒置的难题。通过自管将业主的物业费和公共收益全部用在小区，杜绝物业公司以盈利最大化目的侵占业主权益。从根本上解决了问题。

 

“我们希望能够带领大家做一些实实在在能有效落地的事情，而不仅仅停留在口头的交流上面。”

 

专委会在筹备过程中，能深刻感受到来自社会各界的期待。汇聚更多的专业、有经验的业委会参与创新，能够更好地解决小区物业服务矛盾，为十九大提出的构建共建共治共享的社会治理格局贡献力量。

 

第四问 愿景

 

“我们期待未来专委会能发挥更大作用，吸纳更多各小区的业委会成为会员。聚集力量围绕小区业主自治创新这个主题，以培育、创新、支持、和谐为目标，实践、推动小区业主自治的发展，与党一心、与政府一致、与社区一起，创造更大的社会价值。”

 

专委会计划为会员提供三大类的服务。

 

第一类是专业培育，通过常态的培训和交流为业委会赋能，让业委会的运营更加规范有序。减少因为前期对法律法规的不了解和缺乏相关经验而导致的管理制度缺失。

 

第二类是科技支撑，依托苏州市老专家协会的专业资源，针对小区的实际需求打造业主服务平台，用数字化解决效率问题，提升业主对物业服务的满意度和生活幸福感。

 

第三类是运营支持，整合社会专业资源为小区业主自治提供专业服务，协助业委会解决业主大会召开难、业主与业委会沟通不利矛盾重重、小区法律纠纷多、物业服务监督不到位等问题，通过为业委会提供专业辅导，降低业委会运营压力、延长业委会存活时间、提升业委会工作效率，最终达到让业委会工作可量化、能落地、有成果，快速提升小区治理质量。

 

第五问 现状

 

专委会现在审批已经完成，由于疫情原因，计划暂缓组织会员（业委会）召开筹备会议，现阶段准备实实在在帮助几个小区实现业主自治物业自管，有了可复制性模式和运营标准后，再组织其他业委会进行经验推广。

 

“我们还希望通过和各地业委会组织增加交流，学习分享先进经验，期待和更多的优秀业委会共同成长。”

 

通过此次访谈，能感受到专委会低调、务实、对未来充分规划的行事风格。也让人对专委会的未来充满期待。