这样的营销总，“一个顶十个”

有些地产人，和业主打成一片。

有些地产人，也和业主打成一片。

1。

手哥微信朋友圈里，大约有2万人，从员工到老板都有。

大部分没见过面，算是点赞之交。也有见过面的，算是点头之交。有少数是深聊过的。

比如，跟叶军就是点赞之交。他是阳光城北京区域营销总监，正负责北京远郊一个大盘的营销。

前段时间，朋友圈里，看他带团队去了淄博烧烤。因为对淄博有感情，我问了一句，就聊聊起来。

他说从我朋友圈及公众号学习到很多，约得空去项目上吃“淄博烧烤”，交流交流，我礼貌性地应了下。

没想到，他把这事儿当了真，约在了520这一周，同时还约了行业另一位知名大哥。

你真诚，我更真诚。

周六下午接待完成都来访的朋友后，我驱车100公里，从海淀到了密云。

阿那亚马寅总说过，100次的线上沟通，也不如一次线下见面。

2。

手哥对君山早有了解，十多年前，君山高尔夫别墅在北京也曾辉煌过。

2017年，被阳光城收入囊中，还有几百套别墅及未开发土地，也在周边新拓展了项目溪山悦。

见面之后，老叶提到，去年我给阳光城集团做过社群意识的内训，他听过，很受启发。

而聊过他在项目的运营实践后，我也是收获匪浅。我的专业方法论输出，在项目上又得到了新的实战回应。

2021年，老叶来到君山这项目，在他之前，这里三年换了多位营销负责人。

这两年，是他从地产营销向社区运营身份转变。

“君山一期984套房（别墅），已装修700多户，多是各行业领袖、文化名人，如高校教授，知名医生、画家、书法家、经济学家，奥运冠军、企业高管等。

他像居委会大妈一样熟悉社区的邻居们，如数家珍，如是亲人。

因为喜欢这里，也为了更好地走近君山业主们，他卖了自己其它地方的房，在君山墅买了一套，真正成为君山墅的邻居。

同时，他组建了一个君山美好生活群，在群里，他向邻居们做了真诚的坦白，虽然是房企营销负责人，大家需求也不能100%满足，但会逐条回复，如果每天大家有十条问题，无论是解决五六条，还是能解决两三条，都可能会让社区更美好。

他日常的营销工作之外，更多的是接待业主，串门聊天，业主聚餐，了解业主们的真正需求，甚至是调停邻里的小纠纷，做好润滑剂，很多邻居们在群里要推举他为未来的业委会主任。

看起来是“不务正业”，一些跟营销貌似不相关的事情，成为他时间精力倾注的一部分。

3。

5月20日，在君山墅，我也受邀参加了一场社群活动，一起学英语《走遍美国》。

老师是业主，在新东方、北航任教的90后帅哥老师，教过初三、高三，教过大学，会弹钢琴，会画画。

学员是业主，一群叔叔阿姨辈份的业主，从不同领域功成身退之后，安居君山，在课堂上，白发中依然洋溢着青春活力。

两周一次的课程，中间周是复习周，再一周是教学周。90后业主老师是义务教学，提前备课，课上教学，课后群里互动问答。

没想到，英语课居然有二三十位业主坚持参与，而且以“大龄学生”为主，他们保持上进的精神，给我也带来了莫大的感动。

课堂上学员跟读英语的声音，对老师讲课的鼓励掌声，老师课后的钢琴演奏，让这样一堂课，变得生动有趣，一个多小时，倏忽而过。

怎么做社群活动，用户运营？我在【社群意识】专题中也分享过。

以真诚换真心，形成规律，养成习惯，保持粘性，持续升级。日日不断，水滴石穿。

老叶及阳光城的同事，也跟着何老师学习英语，一边是组织者，一边也是学习者。

在教室后面，做了一排阳光城的红衣服营销同事，背后印着：心有光芒，必有远方。

保持学习，在路上，内心的光芒，不会被外在的阴霾所遮掩，诗与远方，就在脚下，举步可达。

这是一个学习型团队，老叶为了不断提升自己，已经拿到了博士学位。

他的搭档，策划负责人刘姗姗也是中国人民大学的硕士，君山社群活动多出自于她手。

他们团队最近的日课是《道德经》每天一章。

手哥看到，会心一笑。去年在地产操盘一起学中，我也做过连续分享。

日日不断，精进自我，也是向内修行。

4。

业主的运营，团队的凝聚，渠道的支持，自我的精进……一个都不能少。

一位合格称职的营销总，一定是多边形战士。

在这样一个远郊别墅区，老叶“全力以赴”，居然为社区开通了公交车。

对于远郊别墅业主来说，公交车不是必须的交通方式，但是它为社区多维连接市区，增加了一种新方式。有城市交通配套的别墅区，更有未来想象力。

地产企业爆雷后，不少合作方都要求先付款再合作。但是在君山墅，渠道方也为之开通了绿色通道。

这是基于老叶做了“人格保证”，他内部协调资源，外部刷脸朋友，先干活，再结算，保证能收到款。

年后几个月，君山墅、溪山悦的销售业绩逆势提升，在区域里也是业绩最好的。

“攘外必先安内”。团队内部的稳定更重要，企业遭遇困境，如何安抚核心团队，保持战斗力，尤其重要。

在远郊或文旅项目，更是面临挑战。手哥作为文旅小镇镇长，深有同感。难招人，难留人。

比起城市项目，远郊及文旅项目流速慢，客户受众小，大部分营销人忍受不了寂寞，尤其是一线人员，更是以利益为导向，流动性大。

老叶以自身从业经历，结合行业浮沉，以及当前现状，为一线团队分析进退。

虽然很艰难，虽然有挑战，走过风雨，自见彩虹。度尽劫波，方证菩提。

到市区选个流量盘，还是在这里锻炼运营力？

城市盘固然快速，但是卖完之后，又是长久的等待，再换新一个楼盘。

与其频繁更换，在行业的下行期，不如稳定身心，兼顾自我学习和生活。

内部稳定团队，外部联合力量，紧密连接业主，持续精进自我。君山墅，稳稳地走起来了。

定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。

不仅在营销上有了业绩，在用户运营上，也渐入佳境。

老叶组织业主们一起做公益，捐助云南红河州小学；为业主创建了君山业主菜园、业主果园；为了给邻居们创造更多社区展示机会，做书画展、做家具展、收藏展等；他的朋友圈里，有花草，有菜园，有烧烤，有山河，更贴近人间烟火气，日常生活感。

同道者同行，同频者同路。

5。

话说，叶军是地产营销的资深人了，从业近20年，在多家品牌房企服务过。

早在2010年，就是拿到过110万年终奖的营销人，用拉杆箱装了一箱子拖回家，算是躺赚过地产红利期。

他说，2010年前后，他在环京做项目，那时候营销总，主要想两件事。

一是想着带团队晚上吃饭去哪里，带好团队做团建，有子弟兵冲锋陷阵，再大的战役都不怕。

二是开盘选房做好组织，协调好关系，别出乱子。最火的时候，冬天凌晨五点开过盘，因为连夜排队的人太多。

营销兄弟们，会数着排队买房的人，想着，“每一个排队的人，都有我们的3000元。”

那个房地产的黄金时代啊，营销的认知红利时代，环京的草莽年代，一去不复返了。

当然，能够从诸多营销总中搏杀而出，老叶自有它的高妙之处。

无论是带团队，还是做营销管理，渠道管控，有自己的策略。

后来，他负责环京八达岭，有个胜于常人的营销诀窍。

巡展拓客选对三个点，一年保证200套别墅打底：世纪金源，西直门凯德，上地华联。

异地拓客，他也有独到心得，比如，一定要双团队PK，而且是相互监督，评分考勤。这就避免了常规异地拓客流于形式，没有效果。

还有一些很细致的方面，比如环京项目进京拓客，销售人员要么就近租房，要么一定要安排班车，不能因为交通疲劳，未战（气势）先败。这些可能成本增加了，但是能保证团队士气和气势。

这看似细节，在古文中对于士气鼓荡也有讲说：一鼓作气，再而衰，三而竭。

没有高妙的理论体系，只有来源于实战的细枝末节，细节的累计，就是胜利。

就如同社区运营中，业主的小事，就是运营的大事儿。

6。

归来后，跟阳光城集团肖琴聊起来，君山墅的社区运营新风尚，她也对此肯定。

从大运营视角看，像老叶这种自项目开始原生推动，向运营转型的营销负责人，贴近用户，满足需求，与业主打成一片，十分难得。

作为自下而上萌生的社群运营意识，君山墅已经不容易，但它依然有很大的提升空间，能做到更好。

基于君山墅社区运营现有的进展，手哥再开小灶，提示二三，仅供参考。

1）与用户的更多链接。

更多，是频次；更多，也是丰富度。

作为有近千户真实业主的别墅社区，到业主家串门吃饭，是比营销开会加班做报告更重要的正事。

作为连接业主情感的方式，除了吃饭还有更多有意义的事情，比如之前的公益捐助，采摘，比如联合外部资源的一起参观考察。以及更多形式的发掘。

作为与更多业主的集体活动，小众的聚合，小群的互动，细分主题的活动，更有效果，更能加深印象，加强连接。

阿那亚最早也是从一起吃饭开始的，包括聚龙小镇，把每年3月的百家宴作为重要节日。邻里关系，以及企业与业主的融合连接，从一顿饭开始，比较丝滑。

“没有什么事情是一顿火锅（淄博烧烤）解决不了的，一顿不行就两顿。”

相对于常规的营销动作，业主的需求更重要。

在房地产的黑铁时代，从企业端，转向用户端，从关注产品力，到关注服务力。

2）更多的内容发掘和智造

相对于常规的城市盘、营销盘，文旅和运营，有不同处，不同在于，快不了，急不得。

慢就是快。少即是多。

沉下心来，回归生活的美好，做内容的发掘，做生活的营造，然后将它更美好的传递出来。

小到一张朋友圈照片，朝阳或者夕阳，花上的露珠或树上的禽鸟，山峦叠翠或千里阵云，对于居于其中的业主来说，都强过一张企业痕迹过重的营销海报。

中到一次业主的主题聚会，从邀约组织，到过程设置，摄影录像，再到后续的美好传播。

大到一场策划精到的活动，为什么做，是谁来参加，有什么意义，营造的氛围，怎么更好激活业主的参与性，从而把他们变成主角，企业变为辅助和支持方。转换角色，人人为人人，是社区走向自治运营的重要阶段。

激活业主主动性，推动成为主角，让社区成为他们的主场，更多的内容挖掘，设置，需要用心考量。

做业主社群，更多的组织筹建起来，做链接者，做推动者，而不是主导者。

3、更精准细分的美好传播

美好需要被感到，被看到，被知道，才会更美好。

而适度传播，让它站在聚光灯下，就是杠杆。

营造一群人的共同美好记忆，让它成为更多人的关注。

激活更多业主的参与传播，只要有了参与，就不再是营销，而是美好的传递。

如同涟漪，一圈圈荡漾开，波及更多人。

如同回音箱，传播出去，再折射回来，形成新认同。

大道当然，前路坦荡。方向对了，方法足够多，只是需要时间。

地产人由营销转向运营，需要思维的转变，脱离旧有的经验，可谓是蜕变。

阳光城君山墅，已经在变，乐见其成。

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地产操盘手的视频号，也启用了。手哥日知录，以及朋友圈的链接。