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非公证继承转移登记常见问题与对策分析 2013年3月，国务院决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。各级不动产登记机构坚决贯彻国务院决策部署，以踏石留印、抓铁有痕的劲头，把蓝图变成了现实，在新中国历史上第一次全面实现不动产统一登记。 我国不动产登记从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权，积极服务和支撑了经济社会发展，产权保护更加有力，交易安全更有保障，人民群众获得感显著增强，社会主义市场经济的产权基础更加坚实。 目前全国约3000个大厅、4万个窗口、10万人的登记队伍，每天为40万群众和企业提供各类登记服务，10年来累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份，电子证书证明3.3亿多本；通过推行“跨省通办”“交房即交证”“带押过户”等便民利民举措，实现“一窗、一网、一次”甚至“不见面”办证，一般登记和抵押登记实现5个工作日内办结，较2015年压缩83%。 不动产继承转移登记是不动产登记中的一种常见业务，不属于一般登记，涉及的法律关系十分复杂，相关证明材料难以取得，申请人要提交符合登记条件的材料有困难。特别是取消了“强制公证”后，不动产登记机构参考公证机关办理继承权公证的方式进行实质审查，原由公证处出具公证书认定的继承人继承顺序、亲属关系、死亡时间等事实登记人员在实务中难以认定，面临的责任和风险很大， 笔者试就几年来在不动产登记实践中遇到的问题进行浅析，探讨如何简化材料、优化流程，缩短办理时限。 一、当前非公证继承的做法和历史沿革 由于继承登记业务涉及的法律关系复杂，相关规范较为分散，且因为房产的高价值特性，又存在相关人为了谋取利益，不惜隐瞒事实真相，提供虚假材料等手段骗取不动产继承权的情况。1991年《司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的要求，以取得“继承权公证书”“遗嘱公证书”“遗嘱继承权公证书”“接受遗赠公证”等公证文书或者直接依据生效法律文书，作为办理继承登记业务的必要前提。 2014年最高人民法院公报第8期刊载了陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案，认为司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。行政机关行使行政职能时必须符合法律规定，行使法律赋予的行政权力，其不能在有关法律法规规定之外创设新的权力来限制或剥夺行政相对人的合法权利。因此南京市江宁区住房和城乡建设局依据《联合通知》的规定要求原告必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，对该涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为违法。2016年7月，司法部正式发布通知，废止《司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。 自此，适用了25年的“强制公证”规定作废。 2016年1月原国土资源部发布实施《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），第14条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料，遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。 ”废除了不动产继承转移登记强制公证的做法，继承人可以办理继承权公证后向不动产登记机构申请办理继承转移登记，也可以直接向登记机构申请办理继承转移登记。 2016年5月30日，原国土资源部发布实施《不动产登记操作规范（试行）》，对于“非公证继承”登记业务明确要求：申请“非公证继承”登记，需提供全部继承人（实践中解释为应包括法定继承第一顺序及第二顺序继承人）的亲属关系证明、死亡证明等材料，且要求全部继承人必须同时到场参加继承查验。实践当中，能够满足符合上述办理条件的继承登记申请属于少数，且时间冗长。虽然在法律法规层面拓宽了办理继承登记业务的路径，但在实操层面难谓便民利民。 2021年10月31日国务院发布《国务院关于开展营商环境创新试点工作的意见》，该意见附件1《首批营商环境创新试点改革事项清单》中，关于“非公证继承”登记业务，明确了两点： ① 简化不动产非公证继承手续，法定继承人或受遗赠人到不动产登记机构进行登记材料查验，有第一顺序继承人的，第二顺序继承人无需到场，无需提交第二顺序继承人材料，登记申请人应承诺提交的申请材料真实有效，因承诺不实给他人造成损失的，承担相应法律责任； ② 对办理不动产登记涉及的部分事项试行告知承诺制，申请人因特殊原因确实难以获取死亡证明、亲属关系证明材料的，可以书面承诺代替死亡证明、亲属关系证明，并承诺若有隐瞒实际情况，给他人造成损失的，承担相应法律责任。 二、国外境外继承不动产的做法 他山之石，可以攻玉。继承转移登记是每一个法治国家保护公民合法财产权利的重要内容，各国都制定了明确详尽的规定。令人意外的是，虽然各国的规定不尽相同，但对继承转移登记的态度都是慎重审慎的，都有公证机关等第三方乃至遗产法院等司法机构介入，极少如我国做法，由登记机构直接审核。 在德国，公证人在继承方面的业务是非常广泛的，从遗嘱的设定、拟定到最后的遗产执行，公证人都扮演着重要角色。任何人立下公证遗嘱或将遗嘱交由地方法院保管后，会自动在遗嘱登记簿上进行登记。遗嘱登记部，由司法部委托联邦公证人协会设立并管理。登记簿按照立遗嘱人的姓名、生日以及住所地进行排列储存，以保证被继承人一旦死亡，法院和其他相关部门可以迅速地确定是否存在遗嘱以及存在多少份遗嘱。公证人办理公证遗嘱后，应当将所办理的遗嘱交给法院保管。在慕尼黑实践中，每办一份遗嘱，加封签后，都要交给地方法院进行保管，直到被继承人死后才能打开封签。 一旦被继承人死亡，户籍机关通知遗嘱登记部，通过信息比对发现如果有遗嘱的话，并将相关信息转给负责遗产处分的法院。法院开示公证遗嘱，出具记载开启的文书记录，效力相当于裁定，交给继承人。 被继承人死亡后，继承人证明继承身份需要取得继承证书，继承证书是由继承法院来发放的。继承证书确定的内容就是谁是死者的继承人，证书对于银行或者其他机构具有证明力。继承证书由继承法院出具，继承法院有义务调查清楚死者的法定继承人以及有遗嘱的情况下遗嘱的继承人。如果存在经过公证的文书，如遗嘱或继承契约，则不需要申请继承证书。对于跨国婚姻，欧盟层面从2015年8月15日开始引入了“国际继承证书”，这个证书在欧盟范围内有效并可以取代各国的继承证书。 在美国，大多数州都有相关法律，要求任何持有死者遗嘱的人在合理的情况下尽快将遗嘱提交遗嘱认证法院。遗产认证的申请通常同时进行，有时还有必要把死亡证明连同遗嘱以及遗嘱认证的申请书一起提交。遗嘱认证法官依靠见证人来确定被提交的遗嘱是否真实，并确认遗嘱是否有效。法官也会指定一名执行人，参与遗嘱认证全过程并处理遗产。指定的遗嘱执行人将从法院收到“遗嘱执行人授权书” （letters testamentary）——一种奇特的但合法的方式表示他们能以遗产的代表人的身份行事并进行交易。 遗嘱执行人可以向法院申请许可，将遗产分配给遗嘱中指定的受益人。法庭依据遗嘱检定程序对遗产进行监管，清点被继承人的遗产用于清偿债务、税费及遗产管理费用后分配给遗嘱指定的受益人。这一程序通常需要花费6至12个月时间，复杂的话可能要持续数年的时间。在大多数的案例中，在遗嘱检定程序结束之前，财产不可能基于遗嘱指定转到受益人那里。 在澳大利亚，假如死者生前有立遗嘱，在立遗嘱人死亡6个月内，遗嘱执行人有义务需要向法院递交遗嘱认证的程序。假如没有任何遗嘱留下，死者家人必须向法庭申请遗嘱验证（Letters of Administration），并向法院申请遗产分配的程序。 依据我国香港地区的《遗嘱认证及遗产管理条例》， 法院对所有与死者遗产的遗嘱认证及遗产管理有关的事宜，均有司法管辖权，并有权对死者遗产授予遗嘱认证及遗产管理书，以及有权更改或撤销该等授予。所有遗嘱认证、遗产管理书、命令及其他文书，以及该等文件的副本，以及所有经盖章核对的誊本及其副本，均须盖上法院印章。 我国台湾地区的“民法典”规定，继承开始时，继承人之有无不明者，由亲属会议于一个月内选定遗产管理人，并将继承开始及选定遗产管理人之事由，向法院报明。遗嘱保管人在继承开始时，应当将遗嘱在亲属会议打开揭示。法院依照公示催告程序，定六个月以上的期限，公告继承人，命其于期限内承认继承。 因此从各个国家和地区的立法和实践来看，在继承中均注重发挥公证机关和法院的作用，特别是涉及遗嘱认定、遗产管理人制定、遗产分配等情形，应当由司法机关来确认其效力，不动产登记机构无权认定。我国直接由不动产登记机构办理继承转移登记的做法，是少有的，没有发挥第三方的作用，承担了大量难以承担的重担，定额的登记费用不到其他地区的十分之一，仅以微薄的登记费用是难以覆盖难以避免的错误风险，给国家财政留了一个隐形的窟窿。 |
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