【原创】房企同时开发多个项目，如何进行涉税处理？

   前几日文章分析了房企在会计核算、企业所得税、增值税、土地增值税上确认收入上的异同。具体见链接：

[原创]房地产企业在会计核算、企业所得税、增值税、土地增值税上确认收入有什么异同？

实务中，房开企业可能同时开发N个项目，有的项目还未完工，有的项目完工未交付，有的项目已经交付但未达85%销售，有的项目已经全部销售。那么，上述情况如何进行涉税处理呢？

【案例】某房地产公司2022年在建A项目预收收入1090万元，完工未交付B项目预收收入1090万元，完工并交付C项目预收收入1090万元（转让面积70%），完工并交付D项目预收收入1090万元（全部销售）。假设预收款全部为2022年当年收取的，所得税计税毛利率为10%，计算时不考虑附加税等其他因素。请分析2022年该公司如何进行涉税处理？

A项目：会计上收到的款项1090万元计“预收账款”，不确认收入；需预交增值税1090/1.09*3%=30万元；预交土地增值税（1090-30）*2%=21.2万元；企业所得税确认收入，按预计计税毛利率计算应纳税所得额（1090/1.09）*10%=100万元。

B项目:会计上收到的款项1090万元计“预收账款”，不确认收入；需预交增值税1090/1.09*3%=30万元；土地增值税（1090-30）*2%=21.2万元；企业所得税确认收入1000万元（1090/1.09），结算计税成本（假设为600万元），并计算此前销售收入的实际毛利额为400万元（1000-600），计入当年度应纳税所得额。

C项目：会计上结转“主营业务收入”1000（1090/1.09）万元，并结转对应的主营业务成本；增值税达到纳税义务发生实际，确认计税收入1000万元并计提销项税90万元；企业所得税确认收入1000万元，结转计税成本（假设为600万元）。土地增值税未达到清算条件，预交（1090-30）*2%=21.2万元。

D项目：会计上结转“主营业务收入”1000（1090/1.09）万元，并结转对应的主营业务成本；增值税达到纳税义务发生实际，确认计税收入1000万元并计提销项税90万元；企业所得税确认收入1000万元，结转计税成本（假设为600万元）；土地增值税达到清算条件，应进行清算，预交的21.2万税款应从应补税款中扣除。

注意：最后还要汇总该公司的2022年应纳税所得额为：A项目所得额100+B项目所得额400+C项目所得额400+D项目所得额400=1300万元。

政策依据：企业会计准则第14号--收入、国家税务总局公告2016年第18号、国税发〔2009〕31号、国税发[2009]91号等