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这个9月，孟哥很忙。 找他卖房的人突然多了起来，房东也都客气了许多。安排最满的一周，他连轴去了11个小区量房、拍照。不过，现在买房的客户更难找了。 他在上海做了10余年豪宅经纪人，卖的不是普通房子，大部分价值3000万以上。 目前，业内对“豪宅”没有明确定义。在他看来，3000万是基本门槛，5000万往上算奢华。动辄上亿的房源，也不稀奇，经常出现在他的朋友圈。 孟哥每天不是开车带客户看房，就是拍视频。他最标志性的动作，莫过于穿梭在形形色色的豪宅里，夸张地讲述这套房子到底有多“壕”。 最近，他站在一幢报价上亿的别墅里，俯瞰整个高尔夫球场。这幢房子面积1663平，据说光是装修，就花了5000万。 他发现，目前市场二手豪宅不太好卖了，哪怕9月初“认房不认贷”政策落地，对这个市场的影响微乎其微，因为这些客户大多是全款支付。 01
降温的上海豪宅市场 孟哥毕业后进入豪宅这行，纯属歪打误撞。 从小在小城长大的他，人生前20年对富豪生活一无所知，只在书里或电视里看过。毕业后看到做经纪人赚钱多，刚好带他的师傅是做豪宅的，便开始跟着做。 入行这么多年，他感觉今年是业绩压力最大的一年。上海豪宅不像前些年那么好卖了。 一方面，是挂牌量变多了，竞争激烈了。 以前在房产交易平台上，豪宅都很惜售，房源信息非常少。真正稀缺的好房，只在富豪小圈子内默默流转，今年情况明显不一样了。 比如华府天地，前几年挂牌量一直徘徊在个位数，一房难求，典型的卖方市场。但现在打开卖房网站，就能看到20多套在售。 还有世茂滨江花园，挂牌量超过了200套，数量是近3年来新高。 孟哥之前带看时，经常是缺户型，有钱买不到心仪的房子，现在想看什么类型的房子，同小区基本都能满足。反而是买方在付款时，会理性挑剔得多。“客户除了看地段和配套，还会看邻居圈层，以及有没有稀缺景观。一些细节也很重要，比如房龄要新，同小区小户型要少。”另一方面，豪宅的价格，也不如以往那么坚挺。比起前年同期，降幅平均在10%左右。 华洲君庭有幢豪宅，8月底拍卖评估价达到了3.16亿，实际降到2.85亿才成交。这是一幢独栋花园别墅，13室2厅6卫。当时中介圈都在传，这个买家算是捡漏了。现在找孟哥卖房的人中，企业老板占了很大一部分。他们大多是生意周转出问题，或者创业失败，卖房来救急。还有的是去其他城市生活，卖掉空置房，这部分人比3年前增加了些。然而，买涨不买跌的情况，在豪宅市场也存在。今年受整体楼市影响，豪宅市场交易没那么活跃。 何况，豪宅的成交周期本来就非常长，一年是常态，两三年也正常，耐心和运气非常重要。要想快速成交，就不得不降价，降幅在100万到500万元不等。从去年以来，孟哥就留意到，买豪宅的人群，越来越年轻。家境殷实的富二代，是当下豪宅市场的新贵。他们大多是80、90后，要么靠家庭支持，要么幸运地赶上风口，从事人工智能、跨境电商、直播带货等行业。和父辈不同的是，年轻人更推崇“及时行乐”，倾向于在市中心买房，最好能随时跟朋友“嗨”起来。新天地、滨江板块，是他们的心头好。 不过，来自不同地域的人，买房的偏好也不同。如果是江浙的创业老板，更青睐古北一号、汤臣一品，以及佘山清净的别墅，上海本地人则更喜欢华府天地和翠湖天地。这也是不同圈层的聚集。不过，他们都有个共性，那就是比较低调，甚至有些神秘。普遍注重个人隐私，很少抛头露面，也不让中介乱发照片。 有时买卖房产时，自己都不出面，全程委托助理或秘书打理。尤其是当红明星或博主，更是如此。就算到现场看房，也会戴着墨镜、口罩、帽子，全程保持距离。还有些商界大佬，合作的前提就是嘴严，有的甚至要求签保密协议。因为做自媒体，孟哥需要拍豪宅视频作为素材。每次拍之前，都要反复跟业主确认。遇到较真的，还得提前把内容发给对方看看。 平时跟客户沟通时，他很少像普通中介那样，直接拨电话过去，而是习惯文字沟通。他每次发消息前，都要检查两三遍，避免出现错误。之所以这么做，也是给客户留下专业靠谱的印象，好让他们有需要时，第一时间想起自己。跟富豪打交道久了，孟哥发现他们买房前都会看风水，且都有御用风水先生，“可能宇宙的尽头就是玄学吧，宁可信其有，不可信其无。”最夸张的一次，客户看了两次房，很满意，可当一位风水师从中国香港飞过来，绕着房子转了1个多小时后，交易不了了之。上海永远不缺购买力。想看二手豪宅，必须提前验资。比如最近佘山高尔夫郡有套房源，卖家要求验资2亿。因为豪宅交易流程复杂，很多业主愿意为了服务买单。可还是有人会在中介费上斤斤计较，有的甚至跳单私下成交，闹得沸沸扬扬。 去年，孟哥认识的一位中介朋友，前后忙了近一年，成交了一套3000多万的房源。朋友跟卖方约定按成交额的1%算中介费，约30万元。没想到对方付了一半后，就不肯再付了。对方咬定房子价格卖得不理想，中介对成交的贡献不大。最终双方打官司后，对方才付了小部分尾款。其实，孟哥也能理解这种行为。上海的豪宅中介费在3%左右，一般是买卖双方各付一部分。 一套3000万的房子，中介费近百万，都抵得上普通房子的首付了。基于此，这行往往是“一年不开张，开张吃一年”，收入两级分化非常严重。有数据统计，上海的豪宅市场，2500万以上及单价10万平以上的豪宅，成交量占比不到1%。可就是这1%，养活了孟哥和同行。前段时间，孟哥去巴黎、伦敦游玩，顺便考察当地豪宅。他发现一线城市核心地段的房产，依旧是资产配置的不二法门。面对豪宅市场的暂时降温，孟哥并不焦虑，觉得这只是回归市场线，“主要是前两年涨得太猛了，起起伏伏都正常。” 翠湖天地二期有套户型，让他印象最为深刻。2020年同类型房子成交价14万每平，去年涨到了26万每平，几乎翻了一番，现在又回落到23万上下，简直就像坐过山车一样。未来，他希望继续在豪宅这行深耕。毕竟，做得越久，积累的资源越多，以后越吃香。
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