基本案情：1、2014年3月10日，蒋教珍与广福公司签订《房屋购销合同》，购买昆明市某房屋及车位，总价约130万元。同日，蒋教珍一次性支付完毕费用。 2、2015年1月17日，广福公司将案涉房屋、车位交付给蒋教珍使用，其自2015年起交纳房屋、车位的物业服务费。因广福公司原因，案涉房屋、车位至今未办理合同登记备案。 3、2017年6月28日，因另案富滇银行诉广福公司等人金融借款合同纠纷一案中，富滇银行申请查封了广福公司的房产，其中包括尚未过户的案涉房屋及车位。 4、蒋教珍遂依据上述事实和理由向法院提出执行异议，酿成本案。 争议焦点：蒋教珍对案涉房屋和车位是否享有足以排除强制执行的民事权利？ 法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，蒋教珍主张对案涉房屋和车位享有足以排除执行的权利，必须具备上述四个条件。 首先，关于蒋教珍是否在人民法院查封之前与广福公司就案涉房屋和车位签订了合法有效的书面买卖合同。本院认为，本案已查明，蒋教珍与广福公司于2014年3月10日签订《房屋购销合同》，该合同未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。本案也查明，案涉房屋和车位被法院查封的时间为2017年7月，故原审法院认定蒋教珍在法院查封前已和广福公司签订了合法有效的书面买卖合同，依法有据。 其次，关于蒋教珍是否在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋和车位。本院认为，根据蒋教珍提交的《物业费收据》及广福公司出具的《证明》，可以证明案涉房屋和车位已由广福公司于2015年1月17日向蒋教珍交付使用。 再次，关于蒋教珍是否已经支付全部价款。本院认为，本案已查明，蒋教珍已于2014年3月10日支付了《房屋购销合同》项下房屋和车位的全部价款，并提交了银行转账凭证等证据。 最后，关于案涉房屋和车位未办理过户登记是否系蒋教珍原因。本院认为，富滇银行未举证证明相关限购政策持续至案涉房屋和车位被人民法院查封之时，亦未举证证明蒋教珍有怠于办理案涉房屋和车位过户登记手续的行为。而且，本案也查明，系因广福公司的原因导致案涉房屋和车位不具备办理过户登记的条件，故富滇银行的该上诉理由缺乏证据支持，不能成立。 综上，富滇银行的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院予以驳回。 法律分析：随着当前社会的不断发展，执行案件也呈逐年增加的态势。房屋等不动产作为当前人民群众的主要财产形式，在购买房屋等不动产后因没有办理过户手续，导致房屋被查封的情况也多有存在。本文所引用的案例就是这样，购房者在开发商处购买房屋后，因未办理过户，房屋暂处于开发商名下，因开发商与其他人存在债务纠纷，导致开发商的其他债权人查封了购房者已经购买的房屋，进而引发本次诉讼。 在此类纠纷中，开发商债权人的债权应受到法律的合法保护，购房者所购房屋的权益也不容忽视，因此如何在债权人与购房者之间的权利冲突中找到平衡点，系当前理论界与实务界的热门话题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此提出了解决方案，其规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 上述法律规定认为，如出现此类纠纷，符合上述法律规定的四个要件，应当保护购房者的利益；反之，则应当保护债权人的利益。对于上述四个要件，现本律师谈一下自己的理解： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；该要件主要有两个考虑，一是避免被执行人为逃避执行，在查封之后伪造交易；二是房屋经查封后，购房者可在相关部门查询到查封记录，明知系交易房屋已经查封仍购买的，法律不予保护。所以，提醒购房者在购买房屋前应当查明房屋的权属状态。 （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；该要件主要系从法学理论角度考虑，另案的债权人对开发商享有债权，购房者对开发商也仅仅是一个请求开发商交付房屋的债权请求权，两者都是债权请求权，在权利位阶上并不存在谁优于谁的情形。不同的是另案债权人为金钱债权人，其债权并不具体指向开发商的具体财产，而购房者的债权请求权具有具体指向，如开发商交付房屋并办理登记后，那购房者即可享有对房屋的所有物权，物权在法学理论上位阶高于债权，但出现此类纠纷的原因系已购房屋没有办理过户，所以购房者所享有的权益尚不能称之为物权，有称“准物权”或“物权期待权”。因此，在其他债权人与购房者权利发生冲突时，只有购房者的权益无限接近于物权，才有值得优先保护的理由，故购房者应当在查封前已经占有使用该房屋或不动产。 （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；该要件仍是为了平衡金钱债权人与购房者的权利平衡，购房者仅与开发商签订合同并不足以对抗执行，该合同还需要已经实际履行，如未实际履行，那么将会降低被执行人开发商伪造交易的难度。 （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。实物审判中往往对该要件略有疏忽，其实本律师认为本要件才是重中之重，因为之所以出现购买房屋等不动产被查封的情形，就是因为房屋尚未办理过户登记所致，如果办理了过户登记，就不会出现此类权利冲突，因此必须考虑此类冲突的原因。如房屋等不动产已经具备办理过户条件，但购房者未去办理过户，那么系购房者自身原因所导致，购房者明明可以获得物权，但却放任这种权利不稳定的状态，那么其权益在与金钱债权人的权利位阶一致的前提下，就没有优先保护的必要。 |
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