当今小区有四难

    对于中国百姓而言，除了生死，最大的事莫过于买房。

    一家人蓄谋已久，倾其所有，反复挑选，最终达成一致：此地好！

    满指望从此安身立命，通过持勤补拙，再来向往美好的生活，多么惬意。可如愿以偿的，廖若星辰。

    依现有的政策法规，购房者成为所有权人后，安居乐业理应是天经地义，但现实却演绎成了一轮又一轮的岂有此理。

    已有的制度流程是：

    政府代表国家对所有的城镇土地都进行规划；

    再次代表国家对规划好的土地进行拍卖；

    拍得土地的开发商依据规划进行设计；

    《住宅设计规范》有着极其严格的专业要求，与之配套的各项设施设备指标等一应俱全，同时对安全、功能、美观、舒适、环保等有原则要求；

    开发商依通过的设计跑完各相关部门的审批手续后方能开工建设；

    每一项竣工后都有相关部门查勘验收；

    获专项批准后开始售房。

    此时开发商成了一种神奇的物种：将四面八方、五湖四海的购房人按经济能力、按欣赏水平分门别类地“安排”到了各个小区。

    这一切自始至终都有政府的定编机构在全程监管。

    一切应该顺理成章、万事大吉。

    可现实中的小区，无一例外地都发生了变化：

    规划调了；设计改了；功能缺了；质量水了；面积少了；房交晚了……

    即：购房人的利益被侵害了。

    有两点没变化：

    都验收合格了；儿子公司上场实施物业管理了。

    关注社区治理多年，只有一个期盼：

    愿所有的小区能够达到家园。

    但上述的这些“变化”，让所有权人在通往家园的路程难上加难。

    它客观上生成了四只拦路虎，为所有权人制造了四大难点：

    一、业主自治难

    党和政府及出台的政策法规都明了：建筑区划内，由拿出真金白银的购房人当家作主（详见《民法典》第271条）。

    实现业主自治的标志是：“业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会”；

    体现业主自治的核心是：业主的意思能够表达，业主的意志能够实现。

    可30多年来，实现“标志”一直在30%左右徘徊；体现“核心”也许只占30%里的30%。

    警惕、害怕、干扰、阻挠，甚至破坏业主大会的设立，是既得利益者的条件反射，若加上基层政府担心阵痛，再加上大多数业主不愿“身临其境”，那70%的小区多年不能或放弃实现业主自治，也就不足为奇。

    二、正本清源难

    调规划、改设计、缺功能、少面积等等做法的目的就一个：让自己的利益更大化。当建筑区划内的总利益为定数时，无疑是近水楼台的一方占尽天机。

    观察多年：没有一个小区的业主共有和公共收益不曾被侵占和侵吞。

    很多与小区配套的“物业服务用房”、地上地下停车位长期被开发商或“前期物业”霸占，从早年的理直气壮到今天的严防死守，均有建树或斩获。

    皆因两条：

    没有实现业主自治的小区无法获得“四资”；

    已经实现业主自治的小区，要想获得“四资”还是困难重重。

    按照《信息公开条例》，这一切不可思议，令人匪夷所思。

    由业主共有所形成的公共收益，从某种意义上讲，比维修资金还能为小区延年益寿。但绝大部分的小区一直被人抽丝剥茧，甚至席卷一空。

    原因还是两条：

    账目不清；

    无人问津。

    没有正本清源的小区，永远到不了家园。

    在“摸清家底”方面，郑州恒通新城小区功不可没：率先到税务查询得知开发商并未将地下车位的建筑成本单列。

    三、物归原主难

    实现了业主自治，完成了正本清源，物归原主才有了可能，否则都是空想和徒劳。

    如果说实现业主自治、完成正本清源需要披荆斩棘的话，物归原主往往会血雨腥风。

    毕竟是虎口夺食。

    习惯了嗟来之食的，岂能拱手相让？

    没有一例能完璧归赵，但有大量的及时止损。

    哈尔滨的四季芳洲业委会，历时5年近20场诉讼，追回价值上亿元的业主共有；

    河南许昌一小区业委会，5年间103次对簿公堂，平均18天一次，但败多胜少。可见虎口拔牙之难度。

    长沙金色比华利小区业委会，忍辱负重几载，待水到渠成时，以智取方式一举拿下并追补业主权属。

    不要低估了物归原主，它不仅可以收拾残局，还可重振山河。

    四、一视同仁难

    由小区到家园，如果业主自治、正本清源、物归原主是前提条件的话，那么，一视同仁就是必要条件。

    家园是和谐的，和谐就意味着平等和公平，至少对待所有权人不能厚此薄彼。

    传统物业的一些做法，比如为部分业主免停车费、物业费，赠送“亲情卡”，任其不付物业费等，实际上制造了小区的不和谐。此举离家园背道而驰。

    购房人除出资数额不同而带来的房型和面积不同以外，其他业主身份和地位完全一致。

    武汉一小区，千余户，香港一大牌的“前期物业”弃盘，大牌就是大气：留下300多万的物业费不要，竟自而去。

    这让那些十年八年未付物业费的业主喜出望外。

    新物业进场服务三年，此部分业主如法炮制。

    恰遇三年物业服务合同到期，业委会就“是否续聘”召开业主大会。此部分业主无一例外地投反对票：若走了岂不是又可免费三年？

    不巧的是我被新物业聘请为“督导”，业主大会期间我与所有物业员工交待：不要发声，不要做动作，一切服从业主大会决议。

    因为我坚信：识大体、明事理的业主肯定是大多数：没有意外，续聘。

    这几年潜心研究物业有个重要的心得：物业费这事，要么一个也不交（非法的物企）；要么一个也不能少。

    因为它对于小区到家园，非常重要！

    期间挑了两位共同声明不付物业费的业主送上法庭。

    毫无悬念地胜诉，各项证据表明没有打折的理由。

    二位不服，上诉中院。

    维持原判，终审。

    令人哭笑不得的是，二位迅速地支付物业费的同时，还动员其他的业主：你们不要交，我们还有办法。

    基于最高院有“同案同判”的司法解释，该小区在物业费诉讼上不会有第二种结果的条件，新物业决定对于逾期不付物业费的，将全部交给法律裁决。

    传统物业有一种做法，对那些“刺头”业主，要么减，要么免，甚至担心他主动支付物业费（多半要闹事）。

    传统物业还有一个误区：收到90%左右的物业费就心满意足。须不知，这恰恰是在姑息养奸。

    若想真心将小区服务好，物业费少付或不付是不能商量的，它事关小区的公平与前途。

    由于物业费的全部支出是用来打理小区公共区域的，就不存在什么打折和厚此薄彼。一切打折的判决都是对已付费业主的不公。

    它不像税收，有政策可以减免。同等条件下，没有任何一条法律依据可以对单个业主的物业费进行减免。

    当业主自治、正本清源、物归原主实现后，一视同仁才是小区到家园的根本保证。

    任何一个小区，如果克服了上述困难，实现了上述四点，毫无疑问：可以到家园！