|
在物业费纠纷的诉讼中，物业公司通常认为纠纷发生的原因系业主一方无故拖欠物业服务相关费用，而业主一方最常见的抗辩是“物业公司的服务不到位，服务质量存在瑕疵”,所以其“拒交物业费是有正当理由的”,至少是“费用应当打折”。物业服务本身具有的涉众性(准公共性)、持续性、行为性等特点，这使如何评价物业服务的质量存在相当的难度。 该如何认定物业公司的服务质量，以及物业公司存在服务质量瑕疵的又如何区分该等服务质量瑕疵的性质或程度？在司法实务中，法院认定物业公司的服务存在质量瑕疵的？通常是如何处理由此引起的物业费纠纷? 物业服务质量瑕疵的采信与处理 对于物业服务质量进行抗辩，其具体指向应必须属于物业服务的范畴。按照国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是指“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。依此定义，物业服务的范畴或者内容大致可以分为“房屋管理”“共用设施设备维修养护”“协助维护公共秩序”'保洁服务''绿化养护管理'这五项，即所谓的“服务不到位”必然指向的是上述五项的内容。但由于物业服务本身的涉众性，业主之间对于服务质量的评价会有很大的差异性，当然这其中定有个人主观感受和对物业管理本身的理解的因素在起作用。具体到个案中，必要考虑业主抗辩的合理性与客观性。如果仅仅是陈述，而没有相应的证据予以佐证的话，通畅难以认定。 一、法院对“物业服务不到位”的审查方式 根据梳理判决实务，法院对于“物业服务不到位”一般有以下几种方式： （一）现场查看 案例一：江西众森物业服务有限公司、颜锦茹物业服务合同纠纷二审民事判决书 案件来源：江西省南昌市中级人民法院(2019)赣01民终3110号 法院认为：上诉人要求被上诉人全额支付欠付的物业费是否有事实和法律依据。被上诉人对欠付上诉人2015年7月1日至2019年5月30日的物业费32399元并无异议，但认为涉案房屋旁的铁门被拆除导致其房屋旁的人行通道变成车行通，影响了自身居住环境，导致其未按计划装修入住，故未按期缴纳物业费。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《众森·红谷一品临时管理规约》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，上诉人根据物业服务合同为被上诉人提供了物业管理服务，被上诉人应按期支付物业费。关于被上诉人提出的铁门被拆除问题，经本院到现场查看可知，无论该扇铁门是否存在，被上诉人门口的道路都可通车，且花园西区1-6栋其他别墅的业主均要从该条道路才能到达自有房屋，并未因该铁门的拆除改变了道路的性质。虽该扇门被拆除后对被上诉人的居住环境确实存在一定影响，但这并非被上诉人拒交物业费的合法理由，被上诉人应按合同约定全额缴纳物业费。 案例二：原告兴城市樱花园物业管理有限公司诉被告袁玉臣物业服务合同纠纷一案民事判决书 案件来源：辽宁省兴城市人民法院(2016)辽1481民初538号 经审理查明：兴城市樱花园小区系兴城市宏基房地产开发有限公司新竹分公司开发的商品住宅小区，小区建成后原告兴城市樱花园物业管理有限公司为该小区提供物业服务，被告系小区*号楼*单元*室业主，物业收费是每平方米0.3元。原告诉求被告欠付物业费合计1119元。 2016年5月26日本院到樱花园小区现场查看情况，该小区存在被告陈述的情况如儿童乐园部分设施破损、小区内的绿化区域被部分业户种植蔬菜，小区楼房进户门门锁破损，小区大门没有门卫值班，小区内路灯破损缺失没有灯泡，小区内部分道路路面破损。上述事实有原告出具的营业执照、资质证明，物业合同，被告出示的物业管理委托合同、本院现场查看情况以及双方当事人当庭陈述意见佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 （二）媒体公开报道 案例三：北京欣和顺物业管理中心与张丽英物业服务合同纠纷一审民事判决书 案件来源：北京市大兴区人民法院(2022)京0115民初19817号 张丽英提交小区照片、业主群截图、视频、媒体报道截图，欲证明欣和顺物业提供的物业服务不达标。 案例四：张向明,胡根,高文惠等与志丹县庆春苑物业有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书 案件来源：陕西省延安市中级人民法院(2021)陕06民终2205号 证据九：媒体曝光新闻截图2组（盘点志丹县安居小区物业乱象）。证明目的：早在2021年8月份，志丹县安居小区物业存在的管理人员管理混乱独断专行、卫生打扫“走过场”问题、环境维护状况差问题、垃圾杂物堆放问题便经过媒体报道向社会公开，甚至发生业主委员会主任与物业工作人在门房酗酒，拒绝给业主开门，并殴打业主，将茶水泼在业主脸上，引起业主报警至派出所的事件。该小区内物业服务管理存在问题已经媒体数次曝光，但迄今并未得到改善。 二、司法实务中对于“物业服务不到位”的处理 （一）方式一：因物业服务不到位，酌情减少物业费。减少比例，根据物业服务不到位的具体情况，有法院进行酌定。 如在“原告兴城市樱花园物业管理有限公司诉被告袁玉臣物业服务合同纠纷一案民事判决书”中。 法院认为：根据《物业管理条例》第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”和第五十条“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状”的规定，小区内公共区域的管理维护属于原告的职责，故，对于该现象的出现，原告属于怠于履责，但原告为小区提供其他物业管理服务活动的行为不能抹杀。故，对于被告请求驳回原告诉请的请求不予支持，但为敦促物业公司更好的全面履行合同约定和法律规定，提供优雅舒适的现代化小区服务质量，维护被告的合法权益，故，本院酌定减少物业服务费50%。 （二）处理方式二：物业服务质量瑕疵轻微的，物业费不予减少，但违约金不予支持 案例：金碧物业有限公司武汉分公司、戚浩华等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书 案件来源：湖北省武汉市东西湖区人民法院(2021)鄂0112民初8903号 法院认为：前期物业管理服务协议合法、有效，被告戚浩华、曹婕应按照物业服务合同履行缴费义务；被告戚浩华答辩意见所反映的部分问题，如房屋质量、噪音扰民等不属于物业服务内容，对其抗辩意见，本院不予支持；关于违约金，因原告金碧物业武汉分公司在服务中存在瑕疵，本院不予支持。 律师评析：实务中，物业服务质量层次不齐。但物业服务本身存在涉众性，物业服务不到位本身具有一定的主观性，法院对于认定物业服务不到位证据要求较高，在浩如烟海的判决书中，大部分判决书仍然偏向于认定物业服务不存在问题，业主拟以物业服务不达标请求免交或少交物业费仍然难以得到支持。 |
|
|
