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作者：刘守君 来源：不动产登记研究咨询工作室 判例22、商品房买卖合同与离婚协议组合后可以形成权利人单独享有房屋所有权的原因证明 一、案件名称 上诉人某市国土资源局因杨某诉该局不履行法定职责一案。 二、人民法院确认的事实 杨某与案外人马某于2005年3月2日登记结婚，2010年10月25日杨某与甲置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于某市华城国际花园1号楼1单元1904号商品房一套，并向某市房产管理局进行了备案。2014年5月29日，杨某与马某在某市某区民政局协议离婚，针对该套商品房的分割，双方在离婚协议中约定归杨某所有。2017年4月13日，杨某单方向某市国土资源局申请办理房产登记，某市国土资源局以需财产共有人同时到场为由不予办理。杨某提起行政诉讼，要求某市国土资源局为其办理涉案商品房的房屋登记，并颁发房屋权属证书。原审法院“以杨某符合单方申请房屋登记的情形，某市国土资源局应根据杨某的单方申请为其办理房屋登记”为由，判决某市国土资源局于本判决生效之日起十日内为杨某办理房屋登记。某市国土资源局不服一审法院判决，向二审人民法院提起上诉。 三、二审人民法院的认为 案涉商品房系杨某与马某婚姻关系存续期间购买但未进行登记。双方离婚时签订的协议明确了该房屋归杨某所有，并在民政部门备案。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款规定“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”虽然该解释第八条第二款规定当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷可以提起诉讼，但该解释第九条也明确规定当事人请求变更或者撤销财产分割协议的期限为男女双方协议离婚后一年内。本案中，杨某与马某协议离婚时间是2014年5月29日，而杨某申请某市国土资源局进行房屋登记的时间在2017年4月13日，已超过了当事人请求法院变更或者撤销财产分割协议的期限。从目前情况看，也未有阻止杨某申请案涉房屋登记的情形出现。不动产物权未经登记虽不能直接产生物权变动的法律效果，但也有例外。对此，《不动产登记暂行条例》第十四条第二款明确规定了可以由当事人单方申请的七种情形，其中第三项规定是：人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。该项规定并不仅限于人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定。《房屋登记办法》第十二条第二款第六项规定权利人放弃房屋权利的也属于可以由当事人单方申请的情形。综上，基于案涉房屋一方当事人放弃权利，杨某持已经在民政部门备案的离婚协议等所需材料申请房屋登记，某市国土资源局应依法进行受理登记审查。某市国土资源局对杨某的申请不予登记的理由不成立。根据《不动产登记暂行条例》第十九条第二款“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”和第三款“不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合”的规定，某市国土资源局如对杨某申请房屋登记存有异议，也可依法进行调查。综上，某市国土资源局的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。 四、二审人民法院的裁判结论 判决驳回上诉，维持原判。 五、解析 1．是单方申请，还是双方申请 《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”据此可知，因买卖、抵押等当事人双方合意的民事法律行为产生的不动产登记，应当由当事人双方共同申请。因合法建造并竣工、继承或受遗赠、拆除等非基于双方合意的民事法律行为产生的不动产登记，可以由当事人单方申请。本案中，杨某申请的是因买卖商品房产生的转移登记，应当由买卖双方共同申请。所谓“杨某单方向某市国土资源局申请办理房产登记，某市国土资源局以需财产共有人同时到场为由不予办理”，是基于当事人合意的民事法律行为产生的转移登记，应当是指杨某与卖方一起申请转移登记，欲将房屋转移登记为杨某单独所有，但需要杨某的原配偶马某，即所谓的财产共有人马某到场参与申请，不是指杨某无须卖方配合，自己单方申请将房屋转移登记为其单独所有。 2．离婚协议约定预购商品房归属后，转移登记时无须原配偶到场参与申请 《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。该法第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。《婚姻法》第三十九条第一款规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。据此可知，本案中，杨某、马某婚姻关系存续期间，基于商品房买卖合同取得的合同债权系夫妻共同财产，离婚时，双方可以通过离婚协议约定其归属。基于离婚协议取得该商品房买卖合同债权的权利人全部承接对方配偶在本合同中的权利义务，而对方配偶则因该离婚协议退出商品房买卖合同关系。换言之，原商品房买卖合同与离婚协议组合后，形成杨某单独享有该商品房买卖合同的债权，承担该商品房买卖合同中的义务的证明。简言之，原商品房买卖合同与离婚协议组合后形成杨某单独享有该商品房所有权的原因证明。因此，“2014年5月29日，杨某与马某在某市某区民政局协议离婚，针对该套商品房的分割，双方在离婚协议中约定归杨某所有”于法有据，杨某申请将房屋登记为其单独所有的理由成立。 3．是放弃权利，还是约定权利的归属 放弃权利，主要指权利人基于自己的意思表示以书面的方式表示抛弃自己依法享有的权利的情形。笔者据此认为，权利人放弃权利后，该被放弃的权利归属处于待定状态，并不当然产生归属，即使按相关规定收归集体经济组织或国有，也须履行相关程序，如申请人民法院判决确认该权利无主，作出接收决定等。本案中，“2014年5月29日，杨某与马某在某市某区民政局协议离婚，针对该套商品房的分割，双方在离婚协议中约定归杨某所有”表明：杨某、马某通过离婚协议约定商品房买卖合同债权属于杨某，而非马某抛弃其享有的商品房买卖合同债权。 在曾经的房屋登记实务中，按《房屋登记办法》第十二条第二款第（六）项规定，权利人放弃房屋权利的，可以由当事人单方申请登记。按该办法第三十八条第（二）项规定，放弃所有权属于当事人申请房屋注销登记的情形。不动产统一登记后，按《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（二）项规定，利人放弃不动产权利，可以由当事人单方申请注销登记。在现时的不动产登记实务中，按《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第（二）项规定，权利人放弃不动产权利属于当事人申请不动产注销登记的情形。据此可知，无论是曾经的房屋登记，还是现时的不动产登记，放弃权利均是申请注销登记的情形，当事人基于此单方申请的是注销登记，而非转移登记。 综上所述，本案中，若杨某在卖方的协助下申请将房屋登记为其单独所有于法有据，登记机构应当支持。二审人民法院关于杨某、马某在离婚协议中商品房买卖合同债权属于杨某的约定，系马某对其权利的抛弃的认为值得商榷，但判决结果正确。 判例23继承人申请因继承产生的转移登记时应当提交其享有继承权的证明 一、案件名称 原告陈小某诉被告某市国土资源局房产行政登记一案。 二、人民法院确认的事实 1999年3月22日，苏某取得了坐落于某市某区某号楼某室的房屋所有权证，苏某于2007年8月17日去世。苏某与陈某系夫妻，陈某已去世，原告陈小某系苏某与陈某的女儿。2015年7月13日，原告陈小某向某市住房保障和房产管理局提交书面申请，请求办理涉案房屋的变更登记手续，并同时向被告提交了以下材料：房屋所有权证（证号为某房权证中字第×号，房屋所有权人苏某）、苏某殡葬证、完税凭证、苏某婚姻记录证明、陈小某人事档案、居委会关于苏某和陈某为夫妻关系的证明。因被告没有受理，2015年9月16日，原告向某市市中区人民法院提起诉讼，2015年11月10日，某市住房保障和房产管理局受理了原告的申请，2015年12月30日起，房屋登记等不动产登记统一由被告某市国土资源局负责，2016年1月13日，某市不动产登记中心以“陈小某无法出具苏某父母的死亡证明、苏某配偶陈某及其父母的死亡证明，无法确定陈小某是苏某的唯一合法继承人”为由，作出不予登记决定书，并送达原告。原告对此不予登记决定书不服，将某市国土资源局诉至人民法院，请求依法判决：撤销被告于2016年1月13日作出的不予登记决定书；并判令被告依法履行其法定职责，为原告办理房产权属变更登记手续。 三、人民法院的认为 《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定：“受继承、受遗赠取得不动产、当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”《继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承，第一顺序：配偶、子女、父母。……”。本案中，涉诉房产为原告母亲苏某名下的房产，按照上述法律规定，苏某的配偶、子女、父母均是第一顺序继承人，原告陈小某作为第一顺序继承人之一，在向被告申请继承登记时，应向被告出具其作为苏某唯一继承人的证据，或者公证的材料，或者生效的法律文书。现原告向被告提交的材料不符合上述法律规定，因此被告作出不予登记的决定，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，并无不当。故对原告的诉讼请求，人民法院依法不予支持。 四、人民法院的裁判结论 判决驳回原告陈小某请求法院依法撤销被告于2016年1月13日作出的不予登记决定书。 本判决已经发生法律效力[1]。 五、解析 本案事实表明，苏某、陈某夫妻没有立下遗嘱处分涉案房屋，因此本案中的继承系法定继承。 《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。按《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（二）项规定，因继承、接受遗赠取得不动产权利的，可以由当事人单方申请登记。据此可知，自被继承人死亡时起，其继承人无须登记即依法、即时享有被继承人遗留的不动产的权利。继承人对其无须登记即依法、即时享有的因继承取得的不动产权利，可以单方向登记机构申请转移登记。 《继承法》第十条第一款、第二款规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”该法第十一条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。该法第二十五条第一款规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。在司法实务中，《继承法司法解释》第五十一条规定，放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。据此可知，一是继承人可以放弃自己享有的继承权，继承人放弃继承权后退出继承关系，继承人放弃继承权的效力溯及于继承开始时，即被继承人死亡时；二是不放弃继承权的继承人按继承顺位享有继承权；三是继承人先于被继承人死亡的，其继承权由他的晚辈直系血亲代位继承。申言之，遗产由继承人中的某一人继承的，须其他继承人或其代位继承人放弃对遗产的继承权。没有其他继承人的自无可言。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。其中“全部法定继承人关于不动产分配的协议”，是指由全部享有继承权的法定继承人协商议定的被继承的不动产归属的协议，是申请继承转移登记的继承人享有被继承的不动产权利的原因凭证。申言之，若不动产由某继承人单独继承的，则该继承人应当提交其他继承人放弃继承不动产的证明，或没有其他继承人的证明。本案中，原告陈小某向某市住房保障和房产管理局提交了以下材料：房屋所有权证（证号为某房权证中字第×号，房屋所有权人苏某）、苏某殡葬证、完税凭证、苏某婚姻记录证明、陈小某人事档案、居委会关于苏某和陈某为夫妻关系的证明。据此可知，陈小某属于因单独继承被继承人遗留的不动产权利申请转移登记的情形，应当向登记机构提交苏某的其他继承人放弃继承不动产的证明，或苏某没有其他继承人的证明，但陈小某却没有提交，属于违反《继承法》第十条、第十一条和第二十五条规定的情形。按《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项规定，登记申请违反法律、行政法规规定的，登记机构应当作不予登记处理。因此，本案中，某市不动产登记中心以“陈小某无法出具苏某父母的死亡证明、苏某配偶陈某及其父母的死亡证明，无法确定陈小某是苏某的唯一合法继承人”为由，作出不予登记决定书于法有据。人民法院关于“涉诉房产为原告母亲苏某名下的房产，按照上述法律规定，苏某的配偶、子女、父母均是第一顺序继承人，原告陈小某作为第一顺序继承人之一，在向被告申请继承登记时，应向被告出具其作为苏某唯一继承人的证据，或者公证的材料，或者生效的法律文书。现原告向被告提交的材料不符合上述法律规定，因此被告作出不予登记的决定，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，并无不当。故对原告的诉讼请求，人民法院依法不予支持。据此判决驳回原告陈小某请求人民法院依法撤销被告于2016年1月13日作出的不予登记决定书。”认为和判决，笔者深表赞同。按本判决书生效后发布实施的《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6条之3 规定，申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的情形下，所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，是申请人申请继承转移登记时应当提交的材料，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。笔者认为，所有继承人与被继承人之间的亲属关系证明，即是继承人的资格证明或继承人单独继承的资格证明。按该操作规范1.8.6条之4规定，申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的情形下，放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所且在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明。据此可知，申请单独继承不动产产生的转移登记时，继承人的资格证明或继承人单独继承的资格证明、其他继承人放弃继承的证明是应当提交的材料。 另外，按《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（三）项规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料时，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。据此可知，本案中，如果登记机构在受理环节，查明陈小某未提交苏某的其他继承人放弃继承不动产的证明或未提交没有其他继承人的证明的，可以不予受理，同时书面告知陈小某补齐苏某和陈某的其他继承人放弃继承不动产的证明或没有其他继承人的证明后，再申请继承转移登记。 ————摘自《不动产登记典型判例解析》
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