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对于尚未取得不动产权证书的不动产之交易,《物权法》并未对此予以限制,然而《城市房地产管理法》第三十八条明确规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
同时国务院的规范性文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定:“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”
由此可见,将未取得产权证书之不动产再行出售为明令禁止的行为,诚然《城市房地产管理法》之规定其为管理性规范,对合同效力的限制有限,然而在实务中商品房合同备案作为一种行政管理手段往往会对此再行出售情形严加把控,买卖双方意欲通过“更改合同”之途径达成交易之目的十分困难。当然实务中存在部分卖家与开发商协商一致,先行与开发商撤销原备案合同,再与买受人签订新的购房合同,以期通过此方法来规避对再行出售之限制,然而开发商往往会针对买受人收取一定比例的费用,同时一旦无法通过“更改合同”达成购买目的,出卖方需在获取不动产权证书之后方能与买受人一同申请转移登记,此时因不动产转移而产生的增值税、及出卖方转嫁的个人所得税等新增税负在无形之中亦增加了买受人的购房成本。
倘若出卖方将房屋再行出售,并且新的买受人进行了权属登记,那么倘若新的买受人其主观为善意,作为买受人再想以其基于房屋买卖合同的债权对抗新买受人之物权已如以卵击石,此时只能通过房屋买卖合同追求卖家的违约责任和侵权责任,然而就此必然要付出额外的诉讼成本和时间精力,对于普通购房者可谓雪上加霜。比如M所遇情形,倘若出卖方与M签订房屋买卖合同后又将此房屋出售于A,并通过与开发商协商撤销合同后由A与开发商重新就此房屋签订买卖合同,其后办理了新建商品房的不动产转移登记取得权属证书,出卖方在获得M的首付款及A的购房款后逃之夭夭,M便陷入了要求履行不能的深渊,并增加了诉讼成本。
预告登记实则是一种将债权赋予物权效力的一种登记制度,其创设意旨在于保护预告登记权利人之物权请求权,使得债权具备了类似物权的属性。实务之中针对预告登记制度适用最为广泛的便是预售商品房的预告登记及预售商品房抵押权预告登记,然而《物权法》之规定明确将不动产物权协议纳入可申请预告登记之范畴,故而当买受人在与出卖方进行所谓的“二手新房”交易时,出于各种原因暂时不能办理权属转移登记,那么便可以申请进行预告登记。借此将买卖双方预告登记约定记载于登记簿中,一则避免出卖方一房二卖,二则成立阻却当事人善意之条件。
2016年新颁布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条规定中华人民共和国物权法>:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”此条规定真实权利人举证责任,然而第十六条又规定:“具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:(一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”实则赋予了预告登记阻却第三人之善意的成立。比如本案之中M若与出卖方共同申请了预告登记,倘若出卖方再行将房屋出售给A,虽然M需承担证明A非善意之举证责任,然而由于预告登记的存在,M只需证明其并未同意出卖方出售便可满足A知道转让人已无权处分,从而阻却善意之成立,保护M的物权请求权。
编排/卢明亮 责编/张洁 微信号:zhengbeiqing0726 |
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