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分散式公寓的升级换代从三四年前就开始了，自如等品牌公寓的进入也全面提升了小区出租房的居住体验。 分散式公寓与集中式公寓的物业条件截然不同，没办法在公共区域以及社交概念上大做文章，但是作为居住产品，分散式也有自身的优势。新生代的产品让租客找到了“家”的感觉，最近的一系列“租购同权”政策，相信能让在一线城市打拼的“外地人”在出租房里住的更加舒心。 作为出租房的老公房，是一种特殊的存在，由于其本身的特殊身份，迟迟未能融入租赁市场的换代革命当中。 老公房通常年代比较早，加上一些外部环境问题，职业房东往往觉得不值得在上面花太多成本。然而，恰恰是这些老公房，地段好，小区配套成熟，而且数量不多，如果进行“小而美”的产品升级，其实盈利空间很大。 项目实例 1项目情况 该房源在内环市中心位置，为上世纪八十年代小区老公房。小区周边交通发达、生活便利，但小区内空间比较拥挤，楼栋距离较小；除此之外，楼道由于缺乏物业管理、居民结构复杂，卫生条件也不是很好。 房间状况： 房间原来是两户共用厨房改造成独立厨房和卫生间，但是依旧保留进户门共用。房间面积近20平方，为1厨1卫1房0厅1阳台，在实际使用过程中，阳台主要用来堆积杂物。 周边： 周边小区独立的一室户非常稀缺，租金大概是3000-4000元/月（没办法，地段在那放着），如果是合租房的话，一个15平的房间大概3000元/月左右；周围集中式公寓很少，一般一个房间也在3500元/月左右。 原来的房间由于整体装修比较陈旧，房间内的家具等设备设施比较简单，职业房东担心空置时间过长，所以出租的价格相对周边来讲也定的比较便宜：2700元/月，现有租客为带小孩读书的一堆母子，在这里已经住了好几年，几年来房租也没有大的变化。 老公房的楼道，卫生状况一般不是很好 进门就是厨房，燃气软管离火源很近，有安全隐患 卫生间很小但功能都有 房间放了两张床，比较拥挤 阳台采光很好，但是由于年久失修，墙皮已经脱落。堆积了很多杂物，看起来很乱 2产品升级定位 和职业房东沟通下来，其实他非常希望能改变房屋现状。因为就目前周边的租赁市场看，现在的租金是远低于市场价的，但是鉴于小区、物业环境状况，尤其是房间的装修情况，把租金加进去，图片放网上，颜值不高，档次稍高的租客来看的本来就少，到现场再一看，就走了。如果能升级换代、增加收益，那么职业房东还是愿意投入的。当然也有顾虑，就是花时间、成本投入以后，没有实际的效果。 因为有这个顾虑，我们最终决定从这套一室户整租开始进行产品升级尝试。 预估改造升级后的租金由2700元/月提升到3500元/月，装修成本控制在1万元左右，预计在一年左右收回装修投入。 3产品升级方案 综合此次升级的性价比因素，出于成本控制考虑，这次的升级主要提升房间的居住体验，彻底改变房间的陈旧装修，在软装上进行了彻底重构，硬装上以消除安全隐患为主。 房间布局： 最主要的变化是： 1、把阳台的墙体拆除，外阳台变成内阳台，增加房间面积； 2、按照白领公寓的格局，把两张床变成一张1.5米的大床，增加一个写字桌，可以阅读和工作； 3、在阳台增加一个休闲区，摆放单人沙发。 软装部分除了保留大衣柜之外，其它老旧家具全部更换，使用简欧风格，与原先的大衣柜匹配。 硬装部分主要是阳台的改造，卫生间和厨房考虑到成本控制不做大面积整修，主要消除安全隐患和一些外部水电管处理。 预估软装成本大约3000元，主要是更换家具的费用。 硬装方面重点是阳台的改造，预估成本大约6000多元。 按照设计方案的最终效果图。 关于分散式的产品升级，你有什么好的经验和我们一起分享吗？黄老师欢迎大家一起来讨论！ 如有公寓设计、装修、施工等合作需求，可以加瑜灵（gycsdyl）微信联系黄老师，如有产品问题，也可详聊。 公寓次世代原创发布
投稿、合作加微信：瑜灵 （gycsdyl） 特别说明 8月20日转载文章《凭什么“租售同权”？深圳业主大战公租户，骂个不停！》经查，出自公众号 深圳客（szhenke）8月15日文章《安居房租客是“二等公民”？这事终于在深圳发生了》，请各位读者知悉。 点击关键词，查看值得推荐的好文章 公寓运营案例丨公寓运营经验丨租客体验丨公寓定价策略丨社交活动 公寓产品升级丨公共区域升级丨装修成本预算丨10000平公寓起死回生丨实探家具厂丨施工监管 2017年中融资盘点丨政策盘点丨事件盘点丨二三线成长租主战场 “互联网 ”毒死长租公寓？丨租房分期丨租赁法规丨“n 1”合规，代经租明确 |
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