物业费问题可谓是物业管理中的一个核心问题,物业费纠纷是物业管理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。 焦点问题: 1、业主拖欠物业费是否合法? 2、如果物业公司的服务不到位,业主能否拖欠物业费? 焦点问题的解答: 1、业主不得无故拖欠物业费,理由如下: (1)按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。 (2)按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。《物权法》明确规定:业主不得以放弃权利(专有部分的所有权和共有部分的共有和共同管理的权利)不履行义务,而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。 物业公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费,就是搭便车行为,侵害了交费业主的合法权益,侵害了整个小区的利益。 可见,业主拖欠物业服务费是违法的、不合理的。 2、对物业服务不到位,业主不应通过欠费维权。 物业服务不到位,物业公司不合法不合理,但是,业主不能欠费维权,因为物业服务的准公共服务属性,不是物业公司对单个业主的一对一服务。 业主维权的方式有多种,可以从履约角度追究物业公司的违约责任,也可以向属地的房屋行政主管部门投诉。 实务指引: 1、物业公司要坚持守法、守约的底线。 虽然,法理上业主不得以服务不到位而欠费维权,但是,现实中,很多法院因为物业公司的“服务不到位”判物业费打折。因此,物业公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定,防止业主找出物业公司服务方面的瑕疵。这是物业公司维护自身权益的前提条件。 2、要善于签合同。 物业服务合同中,一要明确约定物业服务标准,减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款,一定比例的滞纳金对业主能起到震慑作用;三要约定服务与费用纠纷解决办法。 3、通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。 取得业主大会和业主委员会的同意,在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费,如有拖欠应交纳滞纳金,并限制其参加业主委员会的权利。 4、要掌握催缴物业费的方式方法。 催缴费用的方法有很多: (1)上门催缴; (2)重点户面谈; (3)请业主委员会协助催缴; (4)发送书面催缴通知书; (5)发律师函; (6)申请仲裁或法院起诉。 鼓励物业公司用前三种(先礼后兵),后三种慎用。但对于老赖业主,也只能用后三种了。 5、要掌握一定的收费技巧 (1)将欲取之,必先予之 即通过缴费即送礼物(花卉、大米、食用油等),鼓励大家提前缴费。 (2)注意催缴费用的时机 有些地方,春节期间最忌讳被上门追债,物业公司最好避开类似节日。 (3)与业主交朋友 平时见面打招呼,提供服务时态度积极主动,都有助于与业主建立长期良好的关系,在催费时可能会收到意想不到的效果。 (4)社区活动拉近距离 多搞一些社区活动以及业主与物业公司座谈会,强化沟通交流,争取更多的业主理解和支持物业公司的工作。 6、铁腕打击“老赖”业主。 经几次催缴都拒绝交纳物业费的业主,甚至法院生效的法律文书都拒不履行,那么,司法机关都不会同意的。 最高人民法院2013年起通过了《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》,确定惩戒范围:一是禁止乘坐飞机、列车软卧;二是限制在金融机构贷款或办理信用卡;三是失信被执行人为自然人的不得担任企业的法定代表人等 法规链接: 1、《物权法》 第七十条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十二条第一款:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会,对拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、赔偿损失。 2、《物业管理条例》 第二条:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条:业主在物业管理活动中,履行下列义务:1、遵守管理规约、业主大会议事规则;2、按时交纳物业服务费用。 3、《合同法》 第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。 |
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