最高院的冲突判决：划拨土地上的房屋转让未经政府批准时应属有效还是无效？

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编者按

关于划拨土地上的房屋转让在未经政府批准时的效力应该如何认定的问题，最高院目前在相关的裁判意见中并不统一。2017年8月22日，在《李佰雄、刘光华房屋买卖合同纠纷案》【（2017）最高法民再87号】中，最高院认为“《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。”

本期所推送的案例系最高院于2017年12月29日作出，在该判决中最高院则持相反观点，其认为“本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。”裁判主旨

本案房屋所涉及的土地为划拨取得，根据物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让，因土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，故双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。

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