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安长旺等与赵丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2018-06-18  天涯军博
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终1132号
上诉人(原审被告):安长旺,男,1969年7月13日出生,住北京市丰台区。
委托诉讼代理人:陈磊,天津津北斗律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):赵丹,女,1989年6月5日出生,住北京市昌平区。
委托诉讼代理人:王同英,赵丹之母,住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人:牛钰,北京市大都律师事务所律师。
原审第三人:北京我爱我家房地产经纪有限公司,住所地北京市大兴区。
法定代表人:刘田,董事长。
委托诉讼代理人:王达,女,该公司法务专员。
上诉人安长旺因与被上诉人赵丹、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初826号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后,依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
安长旺上诉请求:撤销一审判决,依法改判其不支付违约金,一、二审诉讼费由赵丹承担。事实和理由:一审法院认定事实不清、适用法律有误,其不构成违约,不应承担违约金。当时其正与前妻离婚,前妻离婚的条件是涉讼房屋过户到其儿子安照博名下。因此,先过户到儿子名下再交易的情况,赵丹在签订合同时已知晓,我爱我家公司也能证实。一审审理中安照博明确表示同意履行合同,但赵丹不同意继续交易。赵丹仅支付5万元定金,即使存在违约,因赵丹损失有限,法院亦应对违约金予以调整。
赵丹辩称,同意一审判决结果,不同意安长旺的上诉理由。其从未同意将房屋过户到安照博名下再交易。此方式对合同履行关系重大,我爱我家公司系专业房地产经纪公司,双方理应签订补充协议予以明确,但实际并无书面协议。我爱我家公司的陈述,系为规避该公司居间过程中可能承担的过错责任,因存有利害关系,前述陈述不应被采信。安长旺签约后怠于履行合同义务,一审中为避免高额违约金同意出售房屋后又再次拒绝履行,显属恶意,故应全额支付违约金。
2016年10月,赵丹向一审法院起诉请求:1.判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》;2.安长旺返还购房定金50000元;3.判决安长旺按房屋总价百分之二十支付违约金606000元;4.诉讼费用由安长旺承担。
一审法院认定事实,2016年8月28日,安长旺与赵丹签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:由赵丹向安长旺购买位于北京市丰台区4-201号房屋,总价为3030000元,乙方(赵丹)应于本合同签订当日向甲方(安长旺)支付定金50000元。第九条权属转移登记甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的,乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的,适用本合同第十一条第二款约定。第十条违约条款(五)除本合同另有约定的违约责任外,任何一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日内仍未履行该义务,如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行,违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任,如构成本合同解除情形的,适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款(二)如乙方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方,并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方,则每逾期一日,应按照未返还款项总额的万分之五每日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等,如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。
同日,双方签订《装修款补充协议》,约定:标的房屋交易总价款为3030000元,包含配套设施折价款380000元,因此,甲方出售该房屋的合同价格为2650000元。
上述合同签订后,赵丹向安长旺支付定金50000元。
2016年10月27日,安长旺将涉案房屋的产权登记过户至其子安照博名下。庭审中,安照博表示愿意继续将房屋出售给赵丹。
上述事实,有三方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、庭审记录等相关证据在案佐证。
一审法院认为:赵丹与安长旺签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方应按合同约定履行。因没有充分证据证明双方在签订上述合同时赵丹明知且同意安长旺先行将涉案房屋产权登记过户至安长旺之子安照博名下,故安长旺将该房屋产权登记过户至其子安照博名下的行为构成违约,应当承担违约责任。第三人我爱我家公司述称在签订合同时安长旺确向赵丹作出履行合同前先行将房屋产权登记过户至其子名下的表示,但因本案审理结果与第三人存在利害关系且第三人亦无充分证据证明,故法院对其此项述称不予采信。由于安长旺的上述违约行为,导致合同无法继续履行,故对赵丹要求解除合同、返还定金、支付违约金的诉讼请求,法院予以支持。安长旺关于违约金标准比赵丹实际损失明显偏高的主张,因缺乏事实依据,法院不予采纳。对于安长旺关于赵丹起诉时尚未超过合同约定的转移产权登记的最后期限,且安照博表示同意继续出售房屋,系赵丹拒绝履行合同的辩称。法院认为,安长旺将房屋产权登记过户至其子名下之时,已与双方约定的转移产权登记最后期限较近,按约定期限履行完毕已十分困难,且赵丹的合同相对方为安长旺,赵丹有权拒绝与他人继续履行,故对安长旺的此项辩称,法院不予采纳。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定,于2017年9月判决:一、解除赵丹与安长旺签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》;二、安长旺于本判决书生效之日起十日内向赵丹返还定金五万元;三、安长旺于本判决书生效之日起十日内向赵丹支付违约金六十万零六千元。
本院二审期间,双方均未向本院提交新证据。经审核,本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院对部分一审判决未做分析证据的认定意见为:
1.赵丹提交其于2016年10月14日与我爱我家公司店长裴泽发电话录音,主要内容为:其公司曾向安长旺发出《告知函》,但安长旺表示不再出售房屋且解决问题态度强硬,约安长旺见面也未同意到场,建议赵丹采取法律途径解决。
经质证,我爱我家公司确认真实性及证明目的。安长旺的质证意见为认可录音真实性但不认可证明目的。本院认为,因该录音系赵丹与店长通话时所录,内容清晰、明确,与在案事实过程基本相符,我爱我家公司及安长旺均未否认其真实性,亦未对合法性提出异议,故该证据应予采信。
2.2016年10月8日,北京伟嘉安捷投资担保有限公司(以下简称伟嘉安捷公司)曾以特快专递方式向安长旺发出《告知函》,主要内容为:因安长旺未配合办理房屋权属登记转移手续,与赵丹在合同履行过程中产生分歧,影响合同正常履行;此前高志奇曾多次与之联系,但至今仍未配合;现通知安长旺于2016年10月10日前与公司联系,并尽快配合办理手续;如逾期仍未联系,将会承担由此产生的不利后果。该函件注明联系人为高志奇及店长裴泽发。
经质证,安长旺称:未收到该函件,不认可真实性,内容无法核实。我爱我家公司称:伟嘉安捷公司系协助合同履行的担保公司,经查询,邮件系安长旺本人签收。本院认为,虽安长旺否认收到该函件,但与其对前述认可录音证据真实性的质证意见相悖,且与我爱我家公司证言不一致,因此,本院对函件已送达到安长旺予以确认。
3.第三人我爱我家公司一审中的陈述意见为:经与业务员高志奇核实事情经过为,2016年8月28日在门店协商时,安长旺提出要将涉讼房屋过户到其子名下再交易,赵丹同意后签订买卖合同并交定金5万元;几天后,安长旺电话告知高志奇过户给其子过程中出了点儿问题,并提出要不就不卖了定金可以退还,高志奇将情况告知后赵丹并未表态;因高志奇约请协商时系安长旺姐姐到场,赵丹表示没什么好谈的;此后,经高志奇沟通,安长旺表示愿意继续履行,并在高志奇的见证下于同年10月27日将房屋过户给安照博;此后,高志奇打印出变更出卖人的协议,但赵丹以安长旺曾提出不想卖房、房本耽误时间为由不想买了。
经质证,赵丹称:我爱我家公司的陈述不属实,签订合同时并未说过要过户到安长旺儿子名下;该公司发送告知函可证明安长旺曾表示不履行合同;其已于2016年10月28日提起诉讼,一段时间后,高志奇才找其签订变更主体协议。安长旺认可我爱我家公司的陈述,但否认收到告知函。本院认为,虽我爱我家公司坚持认为协商时曾告知赵丹房屋先过户到安长旺儿子名下再交易,但作为专业房屋买卖居间服务公司,在房屋登记主体与合同履行主体不一致的情况不做特殊约定,与常理不相符,本院不予采信。对于陈述中关于安长旺在签订合同后曾表示不再出售房屋、公司因此发函催告的事实,与前述证据可以相互印证,本院予以采信。
根据三方的上诉、答辩意见,本案的事实争议焦点可归纳为:安长旺是否构成违约。
根据前述证据,本院认定如下:赵丹与安长旺签订房屋买卖合同交易涉讼房屋,期间因安长旺拒绝出售房屋导致履行受阻。2016年10月8日,伟嘉安捷公司向安长旺发出《告知函》。此后双方在我爱我家公司的协调下虽有协商,但并未达成一致。我爱我家公司曾建议赵丹采取法律方式解决问题,赵丹于2016年10月28日向法院提起诉讼。
根据前述事实分析可知,安长旺在合同履行过程中明确表示拒绝履行,已构成违约。在《告知函》发出、协商未果的情况下,赵丹根据合同约定已具有解除权。此后,安博照虽同意出售房屋,但双方亦未达成一致意见,因此赵丹仍具有合同解除权。
本院认为,根据各方的上诉、答辩意见,本案的法律争议焦点可归纳为:是否应根据安长旺的申请调整违约金。
违约金调整的目的,是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。同时,还应避免当事人滥用诉权,进而达到维护法律和契约的严肃性,避免损害司法裁判的确定性和公信力,从而诱发不诚信行为和诉讼纠纷。调整违约金,应依照公平原则和诚实信用原则,根据案件具体情况,以违约造成的损失为基准,综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失、是否存在过错相抵、损益相抵、履行减损义务情形等因素。在申请酌减违约金时,违约方首先负有证明违约金约定不公平的证明责任,即需要证明约定的违约金低于或过分高于损失。
本案的房屋买卖合同中,双方对违约责任的产生、不同适用条件、违约金的计算等约定清晰、全面,双方当事人对合同理应遵守,并合理预见违约可能带来的后果。安长旺在合同履行过程中拒绝出售房屋,在居间方协调、催告下仍未能发生变化,导致合同最终解除,其即应承担合同约定的违约责任。现安长旺主张酌减违约金,但并未提出充分证据,足以使本院相信其酌减违约金的理由充足且成立。故此,一审法院判决不予酌减违约金的结果正确。
综上所述,安长旺的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费9860元,由安长旺负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长  王金龙
审判员  霍翠玲
审判员  周梦峰

二〇一八年二月二十七日
书记员  孙辰姝

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