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前言
二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，其随着房地产行业的繁荣而快速发展，由于房产中介机构法律制度的不完善以及房屋交易量的不断增加，出卖人面对房价的不断攀升，必然会导致一房二卖现象的产生。本文从一则案例浅析房屋买卖合同中因出卖人一房二卖根本违约诸多法律问题中的一个法律问题，即关于违约金调整的认定。
一、案例
2016年3月11日，原告通过第三人居间服务与被告签订《房屋转让合约》，购买位于XX市XX区XX路X号XX小区物业（以下简称“该物业”），合约约定该物业转让成交价为260万元，另外，合约对该物业的基本情况、支付方式、房屋产权过户办理及税费负担情况、房屋交付情况、违约情况及纠纷的解决等均进行了详细的约定。同日，原告在签订本合约之日向被告支付定金25万元，剩余款项在办理过户手续之日由原告付清。
后因案涉房屋涨价，被告为获取高额利润，私自将案涉房屋转让并过户给他人，导致原告遭受巨大经济损失。被告私自转让房屋的缺乏诚信行为致使合同无法继续履行，其行为已构成根本违约。
原告与被告签订的《房屋转让合同合约》第12条约定：“若卖方在收取定金后不依合约条款将物业出售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，卖方另须赔偿该物业成交价的20%给买方作为违约金，………..。”
在庭审过程中，双方对于违约金是否应当予以调整产生争议。被告认为合同约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。原告认为《房屋转让合约》约定的违约金条款是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此不存在调整的必要性。
二、房屋买卖合同中约定的违约金不存在调整的必要性
第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条款明确了适当减少违约金应当考虑的因素。
首先，双方当事人约定的违约金是否予以适当减少应当考虑的首要因素是实际损失，本案中，因案涉房屋所在地段房价上涨，被告要求在《房屋转让合约》约定的房屋总价款的基础上涨价，原告与被告就此事宜未达成一致意见，后被告恶意违约将案涉房屋出卖于他人，最终导致原告无法实现合同目的。
根据证人证言以及原告提供的证据均可以表明，原告购买案涉房屋时同地段的房屋价格区间为12000元-13000元左右，被告违约之时即2016年9月份、10月份的同地段房屋价格区间为15000元-17000元左右，较《房屋转让合约》签订之时已上涨约3000元\㎡-4000元\㎡左右，因此被告恶意违约的行为致使原告遭受实际损失远远大于违约金的金额，更不存在违约金过高的情形。
其次，双方当事人约定的违约金是否予以减少兼顾考虑的因素是合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素。本案中，原告按照合同约定支付定金、积极筹备案涉房屋剩余款项、主动联系被告询问房屋产权证进展情况等事实均表明原告一直在积极履行合同义务，其主观意图是《房屋转让合约》能够顺利履行，促成合约目的的最终实现。
被告因同地段房屋价格上涨，意欲在合约约定房屋总价款的基础上涨价出卖于被告，其行为违背民法的诚实信用原则，原告未同意被告涨价，后被告私自将案涉房屋出售于他人，其主观过错明显，属于恶意违约，因此，双方约定的违约金不应予以适当减少。
最后，原告一直在积极履行合同义务，其旨在《房屋转让合约》能够顺利履行，主观不存在过错；被告在签订《房屋转让合约》之后因同地段房屋价格上涨，在未经原告同意的情况下，私自将案涉房屋转让于他人，最终导致合同无法继续履行，其主观恶意，为体现违约金以补偿性为主兼顾惩罚性的性质，本案中，不应当对双方约定的违约金予以适当减少，否则难以体现对恶意违约行为的惩罚性。
3、《民事审判指导与参考》2013年第4辑第228页“房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿”。最高人民法院指导意见认为：由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。
本案中，根据原告提交的证据可以显示若原告购买与案涉房屋相类似的房屋，较之前相比，需要支付的房屋价格每平方米相差3000元-4000元左右，即而《房屋转让合约》约定的违约金仅为房屋总价的20%即52万元，且明显低于原告遭受的损失。
4、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》<法发【2009】40号>第8条规定：“…….人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应证据。……。”
本案中，原告已提交的案涉房屋同小区的《房屋转让合约》以及链家网关于案涉房屋转让价格等证据证明房屋价格上涨导致原告遭受的损失远远大于《房屋转让合约》所约定的违约金，另一方面，被告也需举证证明违约金约定过高的证据，否则，根据《民事诉讼法》司法解释第91条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
总结
买受人在购买房屋时，应当由足够的法律风险意识，有必要时应当聘请律师参与购房过程中。买受人可以在合同中约定违约金条款，以便在出卖人违约时，买受人可以尽量减少因违约方违约而造成的损失。
另一方面，买受人应当在购房合同中约定，房屋定金暂由房产中介公司或其他第三方保存，待出卖人履行完毕购房所有手续之时，由中介公司向出卖人支付。
法院在审理房屋买卖合同中，亦应当从实际损失出发，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，慎重适用违约金调整法律制度。
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