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快讯：杭政储出[2018]32号地块由竞买人杭州滨惠投资管理有限公司(滨江)以总价261757万元竞得，楼面价29976元/㎡,溢价率1.9%，配建公租房面积为8732㎡。 网友精彩评论互动： @网友：滨江拿下 @网友：霸天哥，是我们中老年妇女的偶像 @网友：主播不要逗 @网友：flag先放在这里，这几块地都要凉! 地块分析： 望江新城时隔十年再出宅地，市场关注度高 杭政储出[2018]32号，望江单元SC0402-R21-05地块、SC0402-R22-16地块，东至海潮路，南至规划映霞街，西至规划始版桥直街，北至东宝路。
望江新城宅地区位图 周边现状：地块原为勇进实验学校及霞晖北村，包括北面的杭州面粉厂旧址、始板桥新村地块，南面的霞晖南村&棉毛针织厂地块，为2017年望江新城征迁的五个地块之一。地块东侧主要为望江新园一二三园（安置房），西侧为贴沙河畔。东侧汽车南站目前已停运，未来可能搬迁移址。 交通：未来这里要打造城站东出入口，贯通地铁1、5、7号线。东面隔贴沙河即为在建地铁5、7号线换乘站江城路站，直线距离300米。驱车出行主要经过海潮路（暂未通车）、望江路、秋涛路等主干道。望江隧道未来可快速到达滨江区。 商业：利星名品广场、万泰城、万象城、来福士等。 教育：勇进实验学校、天地实验小学、浙江外国语学院等，地块需配建18班幼儿园。 景观：地块西侧的始板桥直街是历史街区，将改造为特色旅游街区，周边还有凤凰山景区、海潮寺（修建中）、南宋御街等。
望江新城地块现状 市场环境：7月下旬滨江保利·翡翠海岸7幢的备案均价74807元/平方米，8月初信达滨江·壹品5幢的备案均价75700元/平方米，均为各自最后一幢房源。二手房方面，望江新园的挂牌房源基本在单价5万元/平方米以下。 综合评论： 望江新城是旧城改造后规划的新城，处于贴沙河畔限行区内，距离老城区更为接近，但其房产市场已有数年没有新盘供应。 作为望江新城首宗面市地块，很容易被拿来与南星单元几宗宝地做一番比较。7月，滨江房产竞得的南星宅地与本地块直线距离仅1公里，当时的成交楼面价36086元/平方米，折算（公租房 幼儿园）后的净楼面价为45332元/平方米。 本地块与南星地块均需配建10%公租房且幼儿园一座，但本地块幼儿园为划拨方式，即不计入地块总建筑面积。如此一来，楼面起价稍低一点的望江地块的净楼面起价为33481元/平方米。 （计算过程：地块需要配建不少于8732.34平方米（10%）的公共租赁住房以及7206平方米的幼儿园，若公租房、幼儿园均按4000元/㎡成本计算，实际总起价为26.31亿，实际可售部分为87323.4*0.9=78591平方米，实际可售楼面起价为33481元/㎡。） 南星单元地价在7月份的成交价相比之前已出现约10%降幅，是一个回稳后较为理性的价格。理论上，若两宗地块净楼面价持平的话，望江地块可以拍到35%的溢价。但是，望江新城地块素质及界面比南星单元均次一档，预计溢价还要再低一些。 不过南星两新盘收尾的预售证备案价格要比先前的价格有所突破，这或许也会稍稍增加拿地方的预期。此外，若按目前信达滨江·壹品与滨江保利·翡翠海岸的售价7.5万元/平方米倒推，楼面价还有足够大的竞拍空间。该地块也是土拍当天最受关注的地块。 |
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