地产前融操作还能做吗?空间多大，可行性

      地产前融，顾名思义是指房地产前端融资，是在房地产进入正式开发过程以前的融资，最主要指的是在开发贷等符合“432”标准之前的融资行为。

地产前融的存在有其存在的重大价值，一是解决了房地产公司急需的资金问题，在拿地阶段，只需要地产公司自有资金30%即可，剩下的70%可由金融机构配足，很多公司的高杠杆，高周转得以实现。二是为金融机构获取超额利润提供了机会，普遍来讲前融方案一般的融资成本都在12%以上，大大高于正常的432项目的收益。如此双赢的产品方案，所以自然大行其道。

但这存在一个风险，大量房企通过前融实现了高杠杆，高负债，变相地挤压了其他行业对资金的需求，导致实体经济对融资的渴求得不到满足。因此在去杠杆的背景下，严控前融的政策补丁层层加码，上个月17日，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号，以下简称23号问），重点提及了整治房地产领域融资乱象问题，引发了广泛的关注。

讲了这么久431，这里科普一下，融资的“432”标准：

4指的是四证齐全，即国土证、用地规划许可证、工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

3指的是完成30%的开发建设投资，这个条件很容易达到，30%是包含土地成本的，一般来讲即使地价再便宜的项目，做到基坑施工阶段，基本上就已经完成了30%的建设投资。

2指的是项目公司必须有2级开发资质，考虑到项目公司一般为新注册，实践中这一标准可以放宽到控股股东有2级开发资质也行。注意是控股股东，小股东具备资质的不作数。

在23号文及之前的一系列文件当中，总结起来可以归结为：禁止任何形式的银行、信托机构资金进入土地款支付；对于不满足432条件的项目，银行和信托不得进行任何形式的融资。并购贷、经营性物业贷款也不得进入房地产开发。政策对基金和保险等资金的规定较为宽泛。

就现在新的形式而言，监管前融业务还是存在一定的操作空间的：

1、银行机构，现在大型的商业银行基本上是不敢冒着被严厉处罚的风险开展前融业务的，去年以来各地被处罚的地方银行即是典型案例。但是银行可以提供相关的支持业务，主要是代销各类资管业务，银行在客户方面具有巨大优势。在前融完成后，银行提供接续的432融资业务也是一个不错的选择，可以做到无缝对接。

2、信托机构，信托机构可以采取股权投资模式。股权投资历来不被信托机构看好，往往采取债权投资的模式。股权投资操作起来困难较多，风险较大，在实践中的问题还需要进一步去完善。

信托模式还有另外的操作模式，即换主体操作。信托机构通过与其他符合432条件的项目公司提供融资，计划执行过程中不抵押、不监管432项目，而是对新项目的土地进行抵押、监管。

3、保险机构，保险机构可以直接采取股权+债权的合作模式，向地产提供融资。但是保险资金不能直接投资地产开发或者销售不动产，投资范围受到极大地限制。但是可以通过地产公司集团里面其他业务部门的合作，向其他版块的资金注入，变相完成对地产项目的融资。

4、私募基金，私募可以对项目直接进行股权投资，但是往往伴随的是有对赌的内容。如果对赌过于夸张，基本上不可能实现，会被监管机构认定为是明股实债，会被认定为违规向地产融资。

上述思路需要解决一个穿透性审查的问题，现在监管机构对地产的融资需要进行穿透性审查，严防资金进入土地款支付等非融资规定方向。实务操作中，大部分地产公司会采取注册新的材料公司、建筑公司、咨询公司等上下游关联企业，通过往来业务款项等方式，规避穿透性审查。

除此之外，有的公司还会采取总包单位垫资的形式，变向进行前融。很多总包单位为了获取项目的中标，会采取这种模式。但是随着地产项目的开大风险越来越大，愿意这样“献身”的总包单位越来越少了。

编后语：地产前融的路径，随着23好文的下发，越走越窄。房地产前融越来越成为地产开发的次要选项，资质较好的上市房企可以采取发行企业债券、境外市场融资、REIRS、ABS等形式拓宽资金来源。金融资金向TOP房企集中聚集的效应已是不可扭转的趋势，广大中小房企更要关注自己的未来。债权融资的路径基本上已经是走到了完成历史使命的尽头，股权融资是未来新兴的方向，不管是房企还是金融机构都要转变心态，提高对股权合作的接受度。