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一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算（2019年4月1日后改为9%）；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。” 二、账务处理 （一）收到预售款时 例1：A房地产开发公司开发房地产项目。该项目按一般计税方法计算，适用税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元 1、收到预售款时： 借：银行存款66.6 贷：预收帐款 66.6 2、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费用/（1 +11％）。 借：应交税费——应交增值税——已交税金（预售款）1.8万元 贷：银行存款 1.8万元 （二）、正式交房销售时增值税的核算 根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。 例2：续上例，A房地产开发公司2016年11月23日，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额200万元，税额22万元。客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时一次性补交差价155.4万元。则增值税销项税额核算为： 借：银行存款155.4 借：预收帐款66.6 贷：营业收入 200 贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22 （三）、当期一般计税方法下应纳增值税的核算 房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是： 当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。 1、当期需要缴纳增值税的核算 例3：A房地产开发公司2016年11月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为50万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为： 借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税50 贷：应交税费-未交增值税-一般计税方法50 当实际缴纳时： 借：应交税费——未交增值税——一般计税方法50 贷：银行存款50 （四）、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算 例4：A房地产开发公司2016年12月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计60万元，其中用于抵缴应纳增值税税额20万元，尚余40万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为： 借：应交税费-未交增值税-一般计税方法40 贷：应交税费-应交增值税-转出多交增值税40    
2019-10-24 21:26:17
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