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法律知识要点：房屋租赁合同到期后，双方租赁合同关系终止，但是，出租人与承租人可能会续签租赁合同，也可能没有续签租赁合同，但租客仍然继续居住，房东继续按原合同条件收取租金，双方属于无固定期限租赁合同关系，任何一方可以随时终止租赁合同关系。 还有一种情形是，原房屋租赁合同到期后，出租人不愿意续租，但承租人却不愿意搬走，面对这种情形，出租人该怎么办？笔者认为，从实务来看，如果通过法律诉讼解决的，出租人主要有两种诉讼请求： 一、要求搬离租赁的房屋，并交还房屋。双方签订的租赁合同到期后，租赁合同关系终止，在双方未达成继续租赁的情况下，搬离并交还房屋是承租人的主要合同义务。 二、支付房屋占有使用费。承租人与出租人约定的租赁期限已届满，如果承租人拒绝搬离的，继续占有房屋的，应当支付占有使用费。为什么不用租金呢？因此，租金是履行租赁合同的内容，租赁合同到期后，出租人不愿意续租的，双方合同关系终止，不存在支付租金的问题。当承租人拒绝交还房屋时，只能参照租金的标准，要求支付房屋占有使用费。 当然了，上述是两种主要的诉讼请求外，出租人还可以请求不退还租金、恢复原状、赔偿损失、支付拖欠的物业费、水电费等等。 为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！ 案情简介 2014年9月9日，原告与案外人刘某军签订《租屋（铺）协议书》，双方约定由原告将其所有的全层单位租给案外人刘某军。刘某军只能做住宿使用，不得作其他商业或非法用途。每月租金为1620元，刘某军需在每月10号前缴纳当月租金。租赁期限为一年，即2014年5月1日至2015年4月30日。入住该单位前必须交纳押金人民币2000元。 后经手写添加载明“延期至2016年4月30日-2017年4月30日，加租金200元，陈某青，2015年4月24日”字样，并将“乙方刘某军”手写划掉换成“乙方陈某青”。2016年涉案房屋由案外人刘某军经原告妻子伍某红同意转租给本案被告陈某青。2017年4月30日租赁期满以后，房屋一直由被告使用。房租支付到截止至2017年3月份，2017年4月份及以后房租，被告未再缴纳。 原告张某枫诉请判令：被告立即搬离房屋并将该房屋交还给原告；被告向原告支付从2017年5月1日起按每月1820元的标准计算至实际交还之日止的房屋占有使用费，暂计至2018年1月31日为16380元；被告向原告支付2017年4月份的租金1820元；4、被告向原告支付2017年11月至12月的水电费646元；以上款项合计为18846元。 被告答辩称：被告未答辩、亦未到庭参加诉讼。 判决要点 法院审理认为：原告与被告签订的租赁合同真实有效，双方应按照合同约定履行各自义务。现经原、被告双方庭审确认租赁协议已于2017年4月30日届满。截止至今，被告陈某青仍未搬离原租赁房屋，原告于2018年2月1日向被告邮寄《律师函》一封，要求被告搬离涉案房屋，并支付欠缴的相关费用。 现被告未能提交相关有效证据证明其占用租赁房屋的合法事由。根据双方约定的租赁期限已届满的事实，故法院对于原告要求被告返还涉案房屋的请求予以支持。 原告主张被告2017年4月份租金未予支付，被告主张已向原告妻子刘某红用现金支付。经原告庭后核实，确认被告陈某青已支付2017年4月份房租。故关于原告请求被告支付4月份房租的诉请，法院不予支持。 原、被告双方庭审确认租赁协议已于2017年4月30日届满。故被告应当向原告支付超过租赁期限的房屋占有使用费。参考原、被告双方之前约定的房屋租金1820元月，故法院认定，被告陈某青应向原告张某枫支付房屋占有使用费（自2017年5月1日起，按照1820元月计算至实际交还房屋日止）。 原告主张原告支付了被告占用房屋期间2017年11月至12月的水电费共计646元。但原告未能提交相关证据予以证明自己的主张，故原告应承担举证不能的不利后果。 判决结果 综上，法院判决：被告陈某青于判决生效之日起三日内向原告张某枫返还租赁的房屋；被告陈某青于判决生效之日起三日内向原告张某枫支付房屋占有使用费（自2017年6月4日起，按照1820元月计算至实际交还房屋日止）。 |
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