对业主自管的几点看法

    《物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。

    《物业管理条例》第三十三条：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

    此条出现的三次“物业”，代表着三种不同的物业含义。

    “物业管理区域”是静态的，通常指一个小区或一个场所。

    “物业服务企业”是名词，单指物业企业（公司）。

    “物业管理”是动词，指物业管理和服务的活动。

    业主自管符合上述法律条件，是合法的。

    凡是合法的，就会受到法律的保护。

    因此，业主自管受法律保护。

    作为业主自治的一种表现形式，作为业主自治的一种新手段，业主自管的方法是对业主自治的一种丰富。

    何为“业主自治”？

    能实现业主大会的意志，能保护全体业主的权益，就是真正意义上的业主自治。

    业主自管的历史并不长，践行业主自管的小区还为数不多。

    早期形成客观上的“业主自管”，多半是无奈条件下的一种无意识选择。

    今天开始时兴并显现快速发展势头的业主自管，已逐渐提炼或总结出来一种物业管理和服务的模式。

    无论这种模式走得好不好、远不远，都值得探索和研究。

    毕竟传统的模式有很多的地方不尽人意。

    一、是谁催生了业主自管？

    两种力量：一个来自外部，一个来自内部。

    外部：不良的物业。

    不分主次、不懂市场、不讲逻辑、不近人情。

    以为占山为王，毫无竞争意识，藐视买卖公平，长期暗箱操作，肆意欺凌业主。

    内部：觉醒的业主。

    1.小区的收益不足以让物业企业有利可图，“优质服务”也就无从谈起。老旧小区为多。

    2.既然有利可图，何必肥水流了外人田？中小型小区为多。

    3.他山之石，可以攻玉。学习、借鉴、尝试。有业委会的为多。

    二、如何实现业主自管？

    1.首先得召开业主大会，成立业主委员会；

    2.宣传、普及业主自管的相关知识。讲清业主自管的利与弊（利：如业主的合法权益得到更多的维护，“无人赚差价”。弊：客观上对业委会提出了更高的要求，同时“有难同当”）；

    3.业主大会表决。依《物权法》、《民法典》之相关规定，最终形成有效决议；

    4.不能召开业主大会的（自然没有业委会），一般难以实行业主自管。

    三、怎么搞好业主自管？

    1.全体业主要结合小区的历史情况、实际情况、业主结构、业委会成员结构，特别是业委会主任的个人素质进行全面评估，综合考虑后方能投票“赞同”还是“反对”，或其他；

    2.将业主自管的相关内容写进《议事规则》和《业主公约》；

    3.公开、透明，走完全部的流程，是业主自管能否持久的关键所在。

    4.注册成立以全体业主参与的注明“业主自管”的物业服务有限责任公司。股东占比原则上按《不动产证》上的面积计算。选派几位业主代表代为持股。法人代表不宜由业委会成员担任，注册资金不易过高。

    5.物业职业经理人，保安、保洁、绿化、电梯维保等市场已十分成熟。对外选聘或招标时，须全部公开。工程招标采购尽可能量化细化。招聘、招标小组由小区业主代表组成。业委会成员不宜推荐候选人和供应商，不宜全部参与评选、评标。

    6.对召集、组织、实施小区各项家园建设活动的业委会成员，应从公共收益中列支，给予其一定数量的报酬（其标准应根据小区的实际能力，宜高不宜低），并写进《议事规则》；

    7.同一城市的业主自管小区应建立联合体，对物业的人力、物力等资源实行共享；

    8.通过联合体可以对合格供应商设立《自管小区合格供应商目录》，交纳一定数额的入围费用。一但有采购需求，就从目录企业中选用。所收入围费用仅供“联合体”运营开支。

    作为物业管理模式的一种补充，业主自管的存在，不仅为小区业主带来实惠，还能倒逼物业行业自觉提高物业服务意识。因此，业主自管模式的作用不可低估，其地位无法替代。

    如何提高和完善业主自管，使其具有推广价值，值得所有参与者去认证研究和探索。