理性看待小区物业的“业主自治自管”

具备条件的小区按照《物业管理条例》规定，召开业主大会成立了业主委员会，选聘物业、监督物业活动。成立业主委员会的小区的物业管理主要有以下模式：

1、包干制：指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担的物业服务计费方式。

2、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

3、自管模式：就是业主自己管理小区，自治自管。

本文重点分析一下业主自治自管的模式在小区物业管理中的利弊：

一、小区物业自治自管成功案例分析

以日前“天眼新闻讯”所载家和铭珠苑小区为例，该小区总户数：168户，步梯楼，该小区物业费0.5元/㎡.月，45元/月的停车费。小区实行自治自管后，业主对业委会的工作认可且支持、配合，小区业主对业委会有着高度的评价：“小区的自治成果，与业委会的努力是分不开的，小区业委会10余名成员一分钱工资不拿，全是无偿为业主服务。他们每天都要正常上班，牺牲自己闲暇时间对小区进行管理，因此大多时候，小区业委会开会都会安排在晚上。如果没有业委会的无私付出，是不可能管理得这么好”

该小区成功自治自管的情况分析，具有以下特点：一是小区已经依法合规成立了业主委员会；二是小区规模较小，是步梯楼；三是业主委员会成员具有公益奉献精神且有一定的管理能力和管理魄力；四是小区业主比较团结，易于统一思想；五是小区具有一定的公共收益空间（停车场、广告位等）。

二、小区业主自治自管存在问题分析。

某小区两年前因不满物业公司的服务，成立业委会后赶走物业公司，实行业主自治自管，七个月后问题逐渐暴露，在艰难的运行了一年后，该小区以改选业委会、重新聘用物业企业实行专业化管理而宣告自管失败。究其自管失败的原因，有以下几方面：一是因业委会是松散组织，公、私、利不均，法律定义是公益性的，而实际工作中却因公益服务占用了自己的时间、精力却没有回报，业委会成员中出现抱怨不满情绪；二是缺乏专业化物业服务管理技能，对小区自治后聘用的保洁保安工作好坏难以管理、考核、界定，引发业主的不满；三是收费难，部分业主以路灯不亮、绿化不好、化粪池清掏不及时、垃圾清运不及时、收费无发票等为借口，不交纳物业费，业委会的自管举步维艰。四是小区的特种设备（电梯、消防控制室）因疏于专业管理，年检无法完成。这几方面的问题，也是诸多自管失败小区共同存在的问题。

三、厘清自治与自管的区别及“自管”存在的问题

业主自治为“自主治理”，业主自治就是通过成立业主大会，选举业主委员会作为业主自治的执行机构，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，再由业主委员会聘请物业公司或其他管理人按照业主大会的规范管理小区。

业主自管为“自行管理”，是在业主自治条件下，业主行使物业服务方式选择权的一种形式，即不委托物业服务企业或其他管理人，而由业主自行管理物业区域。             

“业主自管”存在一定的弊端，第一、责任人不明确，业委会因不具备法人资格，不能承担刑事、民事责任，一旦发生事故或风险事件，比如电梯事故、人员伤亡等事故，无人承担责任，只能由业主买单；第二、存在财务风险，如果发生业委会成员挪用、侵占物管费，也没有办法追讨；第三、业委会工作的“续航力”问题，自管小区的业委会成员基本是以退休人员为主，随着他们年龄增大精力衰减，后续接任者能否坚持之前所走的自管之路存在变数。第四、业委会只是一个松散的组织，它不是企业，不具备独立的法人资格，今天递了辞职信，明天就可以甩手不干。但小区管理缺了一天都不行，万一发生状况，最终买单的是全体业主。第五、服务品质无保障，居住的幸福指数降低。小区自管一般都收费低廉，提供的服务的品质难以满足业主需求业主却求告无门，正如某小区业主无奈的调侃：“好比你只给了去大排档吃饭的钱，就不能琢磨着能享受五星级饭店的服务”。

四、共同努力 和谐共建

物业管理是伴随着市场经济的确立和房地产业的发展而产生的一个新兴行业，通常它是指物业经营人受物业所有人,使用人的委托,依照国家有关法律规范,按照合同或契约行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能,全方位的统一管理,为物业所有人、使用人提供高效,周到服务,使物业发挥出最大的价值。

韩愈《师说》中有一句话“闻道有先后，术业有专攻”，物业行业的“专”主要包含四个方面：一是保证建筑物及其设施的安全使用；二是保证设施设备的正常运行；三是延长建筑物及其设施的使用寿命；四是节省建筑物及其设施的使用成本。物业管理的“攻”体现于前期物业管理阶段代理业主对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收；也体现在日常维修养护过程中选聘合格的服务提供商，监督检查维修养护工作以及对外包合同履行效果的专业评价；还体现在根据建筑物设施设备运行状况和生命周期，适时制定科学的保养、维修、改造和更新计划，以节省资源消耗和延长使用年限。

从业主的角度看，无论是委托物业企业管理还是业主自治自管，最终目的都是提升居住的“幸福指数”，多数居住小区和业主之所以委托物业服务企业管理其物业资产，主要出于商业价值最大化和财产风险最小化的两个基本动机，而物业服务企业在满足业主这两个基本动机方面具有行业的专业基础。为了满足业主需求，大多数物业企业将标准化和个性化服务结合，预防性和应急性服务并重，努力的提高物业服务品质。

构建幸福社区，使业主成为具有安全感、归属感、尊重感和成就感的社会生活共同体，使社区成为环境整洁、服务完善、文明和谐、守望相助、自主自治的幸福家园，是现代社会深层次的精神需求，也体现出幸福社区“共建共治共享”的本质属性，打造幸福社区是一个循序渐进的过程，需要政府、房地产开发商、社区居委会、物业服务企业、业主委员会、全体业主以及相关社会力量共同努力探索社区、物业、业主和企业等多方共建模式。业委会与物业公司良性互动，业委会与物业公司建立了良好的沟通协作关系，密切协作，有问题随时沟通。共治共建形成合力，业委会、业主共同参与小区物业管理，物业企业实施物业服务与管理，才能实现和谐共建，才能有效提升业主的居住“幸福指数”。