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最近我们小编收到粉丝发来的这样一条新闻：杭州的张女士购买了法拍房后，被执行人却在房屋里“为所欲为”，房屋被换锁、家具被搬空，无奈张女士只好报警处理。  看完新闻后，我们粉丝就特别焦虑：像这种类似的“后遗症”是不是经常有，万一遇到了那应该如何解决呢？买法拍房还会有哪些后遗症？ 今天我们就一起来盘一盘，法拍房可能有哪些后遗症，如何避免和解决。 一、发生过恶性事件 什么是恶性事件？ 能对一套房子产生很大影响的事件，我们称之为重大恶性事件。例如凶杀、纵火、吸毒等“热点”大事件，往往因为原业主一家不和谐，闹出很大动静，或者是被人强占闹出很大动静。总之这套房子是因为一些负面事情，在一定时间内会影响房子的价值，影响房子的出售。  比如去年南京的碎尸法拍别墅，因为新闻的影响力，这套房子再过十年二十年也不会被人忘记。而一些夫妻在房屋里吵过架、报过警等都会被慢慢淡忘。其实这些情况在买卖二手房时也存在，但很少有人在买二手房的时候会过问房子以前的情况，因为小的事件都不会影响房子买卖的价格。类似这种瑕疵调研清楚被执行人和房屋当时使用人的背景就可以避免风险。 如果房屋确实发生过重大恶性事件，而购房人又很在意这类情况，调研好之后放弃这套房子就可以了，就不会有“后遗症”之说。 二、会不会有人找上门？ 实际情况中购买了法拍房之后确实可能会有人找上门来。但这种概率很小。 在这些年购买法拍房的过程中我们一共遇到过三例。 第一例是2017年刚开始买法拍房的时候，在拍之前我们就知道可能会踩坑，因为价格便宜，所以我们也胆大了一把，很不幸最终也确实踩坑了。 那套房子是在拿到房产证交房之前，就被人强占了房屋，前前后后花了两年的时间，通过律师、法警、公安多方配合才把问题解决了。  这种案例完全可以通过事先调查，知道有风险就可以排除这套房子不要买，如果有很大的把握能够清场且成本可控的方案才去竞拍。 第二例是2018年帮客户买的一套房子，房子在参拍前的尽调以及事后的交房非常顺利，等客户装修房子的时候遇到被执行人的母亲在门口哭诉，说自己的女儿不孝被骗了才会把房子拍卖了、法院不应该拍卖等，客户对原房东母亲安抚没有用，找物业出面也不行，最终以扰民为由报警，最终问题解决了，被执行人母亲再也没有出现过。  第三例是2019年帮客户拍得一套空置的房子，虽然里面没有人占用，但是还是有很多被执行人的物品，原业主通知他他也迟迟不肯把东西搬走，导致一时半会没办法交房，但是也不能这么拖着，后来我们还是想办法帮客户解决了。 等到客户搬进房子，被执行人又出现上门来找说缺了什么贵重物品要赔偿，幸好我们在交房之前做了全面的准备，拍了视频做了公证，所以没有造成实际的损失。从此被执行人再也没有出现过。 买了法拍房后会不会再有人上门打扰？确实会有小概率的可能会发生。但是也不是没有解决办法：首先你前期调研房子的时候就排除一些高隐患风险的房子；其次就算是真有人会找上门，只要不是在你之前强占这个房子，通常报警可以解决。 更多占用风险问题请点击《法拍房有占用风险？住不进去怎么办？这四步记好》仔细阅读 三、有遗留户口怎么办？  自这个规定的实施以后，以前存在的二手房交易完成后，原房东不迁走户口的情况就再也不用担心了。 但很可惜的是，这个户口管理规定对法拍房并不适用。法院公告也明确说明了房子里面的户籍情况需要买受人自己去调研，如果房屋有户籍，法院也不会协助买受人把户籍迁出，需要买受人自己解决。所以法拍房中的户口就成了大家时常问及的话题。  不过遗留的户口，还是有解决办法的： 通常情况下拍中房子后买受人就可以拿着产证去街道派出所户籍科问下房子里有多少户口，户口是什么情况。 调研好户口之后有两种方式方法去解决，第一种是找到被执行人一家，请他们把户口迁出去；如果被执行人不配合，第二种方法就是从法院端或者债权人端入手请他们去解决。如果上面两条路都走不通，那么清户口就真的比较难。 如果户口真的清理不了会有什么影响呢？ 其实没啥实际影响。既不影响买受人把自己的户口迁进去，也不影响以后再卖房的价格。 因为当这套法拍房拿到产证后，就和二手房一样了，再卖的时候，新的买家可以去派出所把所有的户口一并迁出到社区公共户。 大家比较在意，可能更多的是心理上的，或者是观念还停留在几年前。 写在最后 法拍房会不会有“后遗症”，完全取决于你买房的时候是不是把“瑕疵”调研清楚了。 如果在尽调的时候把瑕疵调研清楚了，并且有一些心理准备折算成成本的话，那后遗症也称不上是什么“后遗症”了，顶多是一点点缺点。 但如果没调研清楚的话，这些瑕疵早晚会暴露出来，对你来说这就是一个重大的“后遗症”。所以希望大家买法拍房的时候把80%的精力放在筛选房子方面，来排除风险。 通过多年的实操，我们总结了一套法拍房尽调的完整方法，并形成了一套标准的尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人理性参拍。 尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。 |
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