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 郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 本文作者：张春光律师【锦天城律所】 业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉） 个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 某执行异议之诉案，一审我没代理，当事人（房屋买受人）一审败诉后通过其亲弟弟（某大城市的律师）找到我代理二审，二审撤销了一审判决，改判支持我方的上诉请求。 这个案子最大的争议焦点是案外人是否符合《执行异议复议规定》第28条的第4个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”，一审法院认为我的当事人不符合这个要件，所以判决我的当事人败诉了。 为什么不符合？房屋买受人有什么过错？我的当事人有两个过错，我这里只说一个：她与房屋出卖人签订房屋买卖合同购买该房屋的时候，房屋出卖人尚未取得房产证，而且房屋出卖人是从开发商处买的房子，开发商也尚未取得房产证（初始登记）。 但是，我认为不能因为房屋买受人从我们法律的角度审视做的不完美，有一点小瑕疵，她就要败诉，她败诉，就意味着她已支付的巨额房款“打水漂”，这不符合执行异议之诉的立法价值、“比例原则”和司法裁判的目的。 执行异议之诉审查的是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，即案外人的民事权益和申请执行人的民事权益哪个更应当优先保护。在对比案外人和申请执行人的民事权益的时候，既要考虑基本法理，也要考虑执行标的对案外人和申请执行人的价值是什么等因素。另外，这里我想特别强调，法律来源于生活，制定法律是为了价值判断和利益衡量，是为了保护更应当保护的民事权益，我们的法律是“善法”，立法者是本着善心去立法的，是想做好事，如果司法裁判者只盯着法律条文，作出明显违背一般人价值取向的裁判，那么，这说明司法裁判者没能正确理解法律条文，解释错了法律条文。
《房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。既然法律命令禁止买卖没产证的房子，你还买，那你不是有过错吗？此外，你作为完全民事行为能力人，买这种没有产证的房子，你就应当知道今后可能的法律风险并承担不利的法律后果。 上面是法律上的理解，这个理解是对的。但是，“小错，大惩罚”就不对了，就违背“比例原则”了。 房屋买受人用尽了所有积蓄，还借了很多钱，付清了全部房款，已入住。房屋买受人为了确保交易安全，花钱请了中介，买卖合同还在公证处做了公证，还做了个委托办证的委托公证。在一般的房屋买受人的视野里，她已经尽到了所有合理的注意义务。 两房屋出卖人原系夫妻关系，已离婚，负债累累，其中一人还在监狱。 申请执行人的债权是基于高息民间借贷而产生的债权，几十万（远远少于房屋买受人已付房款）。 综合对比房屋买受人和申请执行人的民事权益，大多数人都会认为房屋买受人的民事权益应当优先受到保护。 我从条文解释，立法价值，当事人的身份、职业，权利性质与来源，过错程度、执行标的对当事人的价值等角度综合分析并阐述了我们的上诉观点，最终获得了法院的支持。 |
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