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李某、杨某诉置业公司商品房销售合同案 案件基本信息 1.案号：（2020）浙1022民初1168号 2.案由：商品房销售合同纠纷 3.当事人 原告：李某、杨某 被告：置业公司 基本案情 2016年11月15日，原告李某、杨某作为买受人，与作为出卖人的被告置业公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于浙江省台州市三门县某镇某小区一套房及自行车库。合同约定：出卖人应当在2018年12月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金。合同签订后，被告置业公司由于自身原因导致案涉房地产项目的商品房至今仍无法整体竣工验收及时交付，从而引发购房者多次集体上访。为了能够分期验收及时拿到房屋，在三门县人民政府协调之下，购房者确有签署过《分期验收及时交房协议书》交予被告，但协议书上的签名捺印是否均系本人所为有待确认。 案件焦点 如《分期验收及时交房协议书》确系双方当事人所签，其是否构成合同撤销权中的显失公平？ 裁判要旨 浙江省三门县人民法院经审理认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务，现原告按约支付了全部购房款，但被告至今仍未交付房屋，显属违约，应承担相应的违约责任。首先，被告由于自身原因导致案涉商品房无法竣工验收及时交付从而引发购房者多次集体上访，是产生上述《分期验收及时交房协议书》的直接原因。其次，在购房者在特定背景下不是出于真实意愿而签订.上述协议的前提下，如果被告无法交付房屋的状态一直持续下去，而原告又因此协议一直无法向被告主张违约责任，显然会导致开发商和购房者之间的利益严重失衡。 在被告已逾期交房超过90日的情况下，原告选择继续履行合同并要求被告支付自交房最后期限的第二天即2018年12月29日起暂算至2019年12月28日止的逾期交房违约金，系对自身权利的自由处分，且符合双方在《浙江省商品房买卖合同》中的约定，法院对此予以支持。对于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，由于案涉房屋尚未经竣工验收合格，不具备交房条件，原告可待案涉房屋具备交房条件后另行主张。 浙江省三门县人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定作出如下判决： --·、由被告置业公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李某、杨某自2018年12月29日起暂算至2019年12月28日止的逾期交房违约金83024.47元。 二、驳回原告李某、杨某的其他诉讼请求。 一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。 法官后语 本案的争议焦点是如《分期验收及时交房协议书》确系双方当事人所签其是否构成合同撤销权中的显失公平。对于显失公平的构成要件，争论历来已久，主要集中在主观要件的有无上，直至《中华人民共和国民法总则》的出台，明确表达了需同时具备主、客观要件的立场，即主观上要看是否存在一方当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，客观上要看是否因上述行为造成了双方当事人利益的显著失衡。 1.“危困状态、缺乏判断能力等情形”的认定 类似危困状态、缺乏判断能力的情形应从以下两个方面的因素并结合案情加以考虑，以认定是否属于“危困状态、缺乏判断能力等情形”：－是一方当事人是否处于某种特定的境地下；二是此种境地是否会造成双方当事人处于不对等的交易地位。本案中，由于开发商自身原因导致案涉商品房无法竣工验收及时交付，购房者已然处于既无法拿到房屋又无法退回购房款的境地中，为此购房者还曾多次集体上访，人民政府也出面进行了协调。在这样的背景下，购房者的地位是极其弱势的，如果不配合开发商签订《分期验收及时交房协议书》，那么案涉房屋根本没有竣工验收的可能性，更别谈能够及时拿到房屋，况且人民政府已经出面协调了，是出于对政府的信任也好，还是出于为了自身能够尽快拿到房屋，购房者都不得不选择签订上述协议，显然这样的境地已经造成了双方当事人处于不对等的交易地位，如有其他更为有效的方式，相信购房者也不会签署上述协议。 2.“利用”的认定 在“利用”的认定上，应从以下两个方面去考虑：－是获益方是否具备认识因素；二是受害方是否有受到“压迫”而作出不自由、不真实的意思表示。本案中，开发商对于双方所处的境地是相当清楚的，开发商知晓购房者想尽快拿到房屋的急切心情，购房者签署了由开发商草拟的《分期验收及时交房协议书》，购房者签署该份协议并非真的放弃向开发商主张违约责任，而是迫于现状不得不配合开发商以期尽快拿到所购房屋。而开发商明知该协议仅为分期竣工验收所用，却还要将协议作为购房者不能主张违约责任的抗辩证据，显然是认识到购房者的弱势地位并有所意图地加以利用。 3.“利益显著失衡”的认定 本案中，购房者签署《分期验收及时交房协议书》是为了能够使案涉商品房分期竣工验收以求快速拿到所购房屋，其中不向开发商主张违约责任的条款是建立在这样的目的之上的，如果购房者签署协议之后，开发商依旧无法交付房屋，且这样的状态一直持续下去没有限期，则会出现一种极端的情况，即购房者无法拿到房屋，又无法向开发商主张违约责任，而开发商则可以无限期的拖延交房，而无须向购房者承担任何违约责任，显然这样有违签订协议的初衷也会使双方责任承担和风险负担极度不合理，利益严重失衡，超出了社会公平观念所能容忍的界限，影响社会稳定。 |
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