纽约少见的半封闭小区：史蒂文森城

【点石成金】 2016-09-03

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The Real Deal对2015年纽约最昂贵的楼市交易进行了研究，前十名的总交易额达到了220亿美元。

其中排名首位的是StuyvesantTown，曼哈顿最大的公寓楼盘，也是曼哈顿地区少见的封闭式小区，其交易金额达到53亿美金。

纽约市政府与买方达成协议，希望保留该楼盘中11,200套廉租房，其中的5,000套在未来二十年仍作为廉租房。

做为交换，私募股权巨头黑石集团和加拿大投资公司Ivanhoe Cambridge收到了2.25亿美元的不同形式的政府补贴，并为该交易赢得了政府的支持。

提起史蒂文森城(stuyvesant town, 简称StuyTown), 在纽约留学工作的人们一定都不陌生。这个位于东河(east river)边上纵跨九条街的私人住宅区, 是纽约非常少见的半封闭式小区。小区内设施齐全, 绿化率高, 社区活动丰富, 再加上地理位置优越, 是很多人心目中理想的栖息之地。

不过, StuyTown内住宅楼的设计却让人争论不休。在这个占地80英亩的小区内, 有110座成十字形的红砖高层住宅楼整齐的排列在一起。有人说这些房子是全纽约最丑陋的建筑, 完全抹杀了活力和创造力, 似乎居民的一切行为都被严格的控制了起来; 还有人说, StuyTown是一个像乌托邦一样的地方, 给中产阶级提供了远离街头犯罪和肮脏街道的美好家园。

事实上, 这样的争论在StuyTown建成到现在的70年中从没有停歇过, 而这种争议极大的建筑形状和组合模式 “Towers in the Park”, 正源自于著名建筑师勒·柯布西耶在1930年提出的“光辉城市”概念。

在这个城市规划史上著名的设想中, 勒·柯布西耶希望建设一种能够完全适应工业化生产方式和以汽车为中心的现代生活方式的城市。

在这里, 传统城市中那些会造成拥挤和卫生问题的元素将会被完全消除, 因此, 街道和街区将不复存在, 取而代之的是完全相同的十字形高层建筑以及发达的交通网络。同时, 勒·柯布西耶设想车辆与行人将被完全分离, 住宅楼底部也全部架空, 地面将成为一个连续的公园供人们使用。

虽然“光辉城市”从没有被真正意义上的实现过, 但其思想却影响了很多城市。将居民集中在高密度高层住宅中, 减少传统街道的存在, 将行人和车辆进行整齐划一的分割, 被很多城市规划者认为是有效的解决城中贫民窟问题, 对城市进行更新的手段。

对于尤为厌恶贫民窟的美国建筑师规划师Robert Moses来讲, 更是如此, 而他所大力推动建设的StuyTown就是“Towers in the Park”设计在纽约的一个早期案例。

StuyTown的策划始于1942年, 那时二战并未结束, 但对战争结束后回国老兵的安置工作已经在进行中了。作为战后住房项目, StuyTown将优先选择二战老兵进行出租。

住宅项目的地点选在了东20街附近的Gas House District (煤气库区), 这个居民区得名于其区域内的几个大型的煤气储存罐。因为这些储存罐的存在, 区域内的生活状况并不是很好, 犯罪率逐年增加, 居民也大多是贫困的欧洲移民; 这正是Robert Moses心目中需要得到更新的贫民窟。

于是, 在清除了这18个街区内的原有建筑后, 由大都会人寿负责开发, Robert Moses参与设计规划的StuyTown项目正式开始建设。

被清理后的18个街区

与纽约市的传统城市肌理不同, StuyTown的地段被设计为一个超级街区, 以中央的椭圆形公共区域(称为stuyvesant oval)为中心, 13层到15层不等的十字形红砖住宅向四周辐射。楼与楼之间由蜿蜒的小路和绿化区域所连接; 事实上, 地段内只有25%的面积是被建筑所占据的。

从设计的角度看来, 大都会人寿主席的那个“让人们犹如生活在纽约市中心的一个公园中”的设想的确实现了。

但不出意外, StuyTown的设计引起了很大的争议。正如前面所提到的, 许多居民和城市学者们认为StuyTown这样的设计与纽约城的总规划格格不入, 并且切断了与周围街区乃至整个城市的联系。

与纽约传统街区那些面向街道, 装饰丰富又优雅的低层联排住宅不同, StuyTown内建筑的摆放完全脱离了纽约的街道系统。并且在建立之初, StuyTown是一个完全封闭的私人小区, 市民们无法像穿越市区内其他的街道那样在小区内进行穿行。

这样一来, StuyTown成为了一个在城市中的城市, 一个许多人都无法接近的区域, 这也正是社会活动家Jane Jacobs所强烈谴责的那种抹去了纽约所特有的街道活力的设计。

纽约传统的低层联排住宅区

同时, 项目的整个规划建设过程中公众参与度极低。之前提到, 为了给StuyTown腾路, 18个街区都被清除干净了。

过程中, 被称为纽约的“伟大建造者”的Robert Moses不顾民众的反对, 将居住在这18个街区的3100个家庭迁离, 并有600座建筑, 500个店铺, 三个教堂, 三所学校, 两座电影院被摧毁移除, 这也成为纽约历史上最大规模的居民搬迁行动。

StuyTown建成之后, 大都会人寿也没有继续建设例如学校, 社区中心, 图书馆和商店等被移除了的那些公共设施, 忽略了整个大区域的居民的需求。

街区肌理的前后对比

有关StuyTown的争议还不止这些。社区在建立之初就明确表示禁止黑人入住, 大都会人寿的主席更是说出了”黑鬼和白人不能混住”的这样的话。

作为StuyTown的幕后推手, Robert Moses认为黑人的入住会影响大都会人寿的收益, 因此在官方的角度也积极为StuyTown的种族隔离规定争取合法性。虽然在1950年, 大都会人寿终于决定废弃此项规定, 黑人入住率的增长却极为缓慢。在1960年左右, StuyTown的居民中仅有0.2％是黑人。

并且, StuyTown项目被很多人指责为一个官商勾结来共同获取利益的阴谋。虽然名义上是为二战老兵准备的战后住宅项目, StuyTown的策划很早就开始了, 因为面对1929年大萧条之后引发的房地产危机, 纽约政府一直在寻找一剂猛药来激活房地产市场。

同时, Robert Moses正紧锣密鼓的实行他的建城计划, 希望能够借助私人保险公司和储蓄银行的力量来更快更大规模地清除贫民窟。因此, 为了加速StuyTown项目的进程, 原本的公有土地和街道被转化为私有性质供大都会人寿发展, 合同还给予了他们25年的免税权。

不过, 相比于二十世纪中期北美出现的许多其他以“光辉城市”为模板的住房项目, StuyTown是其中较为成功的一个。

与那些公共住房项目不同的是, StuyTown的绿化面积非常大, 并且有一个非常明确的椭圆形活动中心, 为居民活动提供了极佳的场所。同时, 道路设置对于行人给予了优先, 车辆仅能在StuyTown周围的四个半圆形行车道内行驶, 大部分的停车场地也位于地下, 而小区内的众多条路径将社区和周围的街道很好的连接在一起。

现在, 出入小区已经不再受到限制, 并且随着小区四周底商的增加, StuyTown变的更加方便和充满活力。

虽然StuyTown的私有性质曾经被批判, 但这也保证了小区内设施被维护的更加完善, 服务更加到位。而其他采用Towers in the Park设计的公共住房项目，很多都因为管理不善资金不足而导致犯罪率增加。

同时, 因为政府的掌控, StuyTown的租金并没有飙升的非常迅猛。1947年在政府与大都会人寿签下的合同中就有规定, StuyTown作为为中产阶级提供的住房, 需要保证租金稳定在一定的水平线, 不可以随市场无限上涨。在这70年中, 小区的租金的确在上涨, 并也引发了许多讨论和居民的投诉, 但并不是不受限制的。