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刚需对具有交通和商业优势的区域是没有抵抗力的，剩下的顾虑恐怕只剩下钱和项目了。 ■ 撰文 | 赵灵儿 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 作为资源的调配者，政府将富足的资源调到稀缺的地方，将富人能够享受到的机遇给穷人留存。本次调控也不例外，与其说调控的是楼市，不如说调控的是民生，与其说调控的是资源不如说调控的是人心。 社会主义的优越性，某种程度上来讲，刚需体会的更多一些。 房地产历次调控中，刚需都是被保护的一族，所以机会肯定是有的，就看能不能抓住。 1 时机与危机并存 ▽ 不少刚需表示：反正现在机会来了，不着急，让子弹再飞一会儿。 2016年不少人让子弹飞一会，结果至今都没找靶心。时机都是稍纵即逝的，抄底更是无法预测。 本轮调控已经成效初显，房地产量价齐跌，炒房客逐渐离场，刚需迎来上车时机。 ©9月份31个二线城市新建住宅涨幅明显回落 炒房客就像一条鲶鱼，能带活整个市场，没有炒房客的市场只能叫做死水一潭。刚需切不可仗着被保护，就丢了危机意识。如今炒房客被暂时冻结，却并非冰封，所以刚需必须赶在炒房客解冻之前上车。 哪怕这并不容易。 三环以内配套完善的基础设施具有超高吸引力，但高房价，门槛难以跨越。三环以外新区房价稍低，但通勤距离长。 对于首次置业的有为青年们，买房真是左右为难。 其实，除去通勤成本，环郑新区房产交房后，因配套跟不上，生活成本反而比老城区要高出不少，所以就算买了房子还不得不继续在环内租房居住。 加之本轮调控中，环郑区域房价回调幅度大，所以具有抗跌属性的环内以及环边区域成为购房者的首选之地，特别是生活工作在主城区的青年们，更是转变思路成为了地缘性客户。 ©示意图 房价暴涨时，不少人慌不择路，不考虑通勤距离，不考虑周边环境，不考虑后期入驻体验，非要挤着上车，结果上车后发现坐错车，好远都下不来站。 好在当下市场观望情绪浓厚，不至于慌不择路，但也不能够坐失良机。 2017年河南省统计局发布的数据显示：郑州市主城区内金水区、二七区、中原区常住人口数量分别位列前三。从2017年主城区的建成面积来看人口密度最高的也是这三个区域。 ©2017年郑州主城区常住人口与建成区面积数据 实际上，再加上北龙湖、经开滨河国际新城等明显改善区域的外溢客户，这几个区域中的购房潜力是最大的，竞争也是最激烈。 所以，握紧房票，架好姿势，随时准备上车不能松懈。 2 新区与老城交融 ▽ 虽说每个区域都有独特优势，但是从历史因素、距离因素上来看，人口密度前三的区域依然魅力无限。 金水区是老牌的河南省政治、经济、文化、金融、信息中心，天生丽质，但由于大部分区域都是环内，新项目少，且价格高；二七区是老牌商业中心，历史悠久、文化厚重，但运河新区与主城区距离并不近。 所以生活氛围最浓厚、老郑州最钟爱的中原区人口密度排第二也在情在理。 ©郑州市城市总体规划 实际上作为西区领头区域，中原区随着政府一心两翼的战略布局，区域升级正在进行，常西湖新区就是给西区人民最好的馈赠。 常西湖新区作为新行政中心是拉动西区发展的新引擎，和郑东新区对标，无论是地上四个中心的落实，还是地下综合管理的规划，以及高密度的地铁和公园建设，众多品牌开发商的引进等等，从基础设施到区域定位都散发着新一代新区的气质。 ©郑州市民文化服务区整体城市设计总平面图 当然就如滨河国际新城，高标准的区域定位下楼盘也改善为主，刚需只能望洋兴叹。 其实将目光向东看，与常西湖新区一河之隔，与主城区一路之隔，刚需还是有机会的，比如运河以东，三环以西。 这个区域处于常西湖新区和中原区老城区核心交汇处，房价是刚需门槛，却能享受到老城的便捷和新区的红利。 ©中原区和常西湖新区交汇带示意图 往西是常西湖，往东则是中原万达商圈，中原万达广场、西元国际广场、王府井都是西区明星商业中心，共计超过74万方的商业配套，另外沃尔玛、世纪联华、大商新玛特这些大型超市以及成熟小区的商业配套等，共同组成了最富生活气息的西区商业。 建设路、中原路、陇海路、航海路四条横向主干道与西四环、西三环、秦岭路、桐柏路四条纵向主干道相互交错，交通网络”四纵四横”。 ©郑州地铁示意图 地铁10号线已于2017年10月份全面开工，预计2020年12月底前通车试运营，6号线2017年动工，预计2020年正式通车。这个小区域内竟有两条地铁，密度已经不小。距离连霍高速、郑州绕城高速、郑少洛高速20分钟车程也已经足够。 刚需对具有交通和商业优势的区域是没有抵抗力的，剩下的顾虑恐怕只剩下钱和项目了。 3 刚需与改善共享 ▽ 刚需买房有多难？说难也难，说不难也有办法。 大家知道一线城市房价高，比如在上海买房一般人即使攒够首付，超高的月供也足以让人望而却步，可换个思路也许就豁然开朗。 ©示意图 比如有平均工资水平的小夫妻攒了几年钱够完首付后，将房子多余的房间分租出去，月供压力大大降低。还有的人交房后将房子租给租户，自己则住到亲戚家或房租更低的地方去。 不是提倡大家都这样做，但从这两个案例中看出，刚需买房一定要买户型利用率高的，要紧凑，无浪费面积的最好，这样不管是自己住还是出租都能灵活使用。 区域中楼盘本来不多，但是户型做得最讨喜的要算汇泉景悦城了。 ©汇泉景悦城一期鸟瞰图 汇泉景悦城主打紧凑小户型，最高不超过120m²，有建面约65m²两房，76-78m²三房，88-92m²三房，112m²四房均为全明户型，通风采光，方正实用。
©建面约88平三室两厅户型 市场上的四房最低面积也要130m²以上了，但是在这个项目竟然能找到112m²的四房，实属难得。多一个房间，就多一种可能，对刚需来说更是如此。
©建面约112m²四室两厅两卫户型 汇泉景悦城东起西三环，北至长城路北侧，西接环翠路，南至陇海路，正好处于陇海路西三环黄金交汇处，常西湖和老城区无缝对接，位置得天独厚。 整个项目总占地470亩，总建筑面积约200万方，属百万方大盘。但分为五个地块开发建设，所以每个地块单独成院。
©汇泉景悦城整体鸟瞰图 其实中原区教育资源向来优越，汇泉景悦城更是临近伊河路小学西校区（项目规划的三所小学之一），外国语小学、互助路小学，六十九中、十六中，郑州一中、郑州市外国语中学等多所名校，但由于小区体量大，在内部也规划3所小学、3所幼儿园、1所中学。
©学校示意图 社区还分布有2000m²商业，作为便利店使用，为业主提供方便。 西区作为人居氛围浓厚的区域，生态资源的优势也比较明显，汇泉景悦城不仅与南水北调运河一路之隔。
©南水北调运河公园实景图 另外，周边西流湖、尖岗水库、常庄水库、贾鲁河、秀水河环伺，仅公园就有6个：西流湖公园、市政公园、儿童公园、湿地公园、莲湖湿地公园、郑州植物园。
©西流湖公园实景图 而且由于陇海路北侧拓宽50米，西三环的西侧拓宽约35米，汇泉景悦城的周边已被大量植被的绿化带包围，虽是刚需项目却有着改善盘的环境。
©汇泉景悦城区位示意图 汇泉景悦城往东1.8公里就是中原万达，城往西5公里的中原新区锦艺国际轻纺城、金马凯旋家居CBD、中原国际汽车城等几个大项目早已落地；2019年与汇泉景悦城一河之隔的常西湖新区也将承办第十一届全国少数民族运动会。 盛况之下无论是中原新区还是常西湖新区，区域价值必定再迈向新台阶。 届时，作为背靠中原老城区且又是两大新区门户的汇泉景悦城还有没有机会，恐怕才是真正不得而知的事。 |
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