房地产企业预售业务会计与税务处理房地产企业是以房地产为经营对象的企业,房地产主要指房产、地产,都是不动产。在实际工作中,分部计算比较繁琐,一般采用速算扣除法计算,即:土地增值税税额=增值额*适用税率-扣除项目*适用税率,其中增值额是销售房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额,扣除项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、其它扣除项目。
房地产企业预缴所得税期间对应的税金及附加能否扣除?答:由于房地产未完工,此时预售,取得预售收入不是正常的税金核算,企业所得税、营业税和土地增值税均只是预缴,这个期间发生的这些营业税金及附加科目核算的税金和期间费用能否扣除呢?但是我们知道房地产预征企业所得税是按预计计税毛利率来计算的,最低的只有3%,县及以下可能低至5%,仅仅与营业税税率相当,若扣除营业税金及附加加上土地增值税,如何达到预缴税款之目的。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。实际上,从前面调整所得税规定看,只调整计税成本而没有调整营业税、土地增值税,说明,营业税和土地增值税在发生当期已经扣除了。
全国各地国税、地税在转发该文件时,基本上都明确“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数,但开发产品完工会计核算转销售收入时,已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。”在附表一“房地产企业未完工产品销售收入”填5500万元,在附表二“房地产企业未完工产品销售成本”也填5500万元。
2.预售方式是房地产开发企业重要的销售方式,在税务上理解本条主要把握,无论是否取得“预售许可证”,只要在完工前取得的收入,均按照预售收入缴纳企业所得税。采取预售方式销售开发产品的,预售收入是否按规定预缴企业所得税。当期应纳税所得额=本期所得额-本期已转销售收入的预售收入×毛利率+本期预售开发产品收入×毛利率-期间费用-营业税金及附加=2000-1200-300-1500×15%+1000×10%-1000×(5.5+1)%=310(万元)
按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的要求,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
根据前述规定,纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目无论是适用一般计税方法还是简易计税方法,其增值税、土地增值税、企业所得税在预缴税款或预计毛利额计征依据以及纳税义务发生时间确认两个方面存在差异。根据前述规定,房地产开发业务增值税并入房地产开发企业所有应税业务中以企业为对象申报、土地增值税依据经国家审批的项目确定清算对象、企业所得税则由企业自行合理确定计税成本对象。
案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。自2006年3月2日起,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
(2015)黄浦行初字第256号行政判决书中载明,税务机关认定企业“2011年12月31日在‘营业税金及附加’计提A项目的土地增值税517,046,665元,2012年6月30日在‘营业税金及附加’计提A项目的土地增值税57,668,838.66元,均在当年企业所得税汇算清缴时全额税前列支”,“由于税会差异原因,《企业所得税法》第八条所指实际发生的土地增值税金,应为当期实际以预征方式缴纳入库的土地增值税金额,不应按照企业会计处理来确认”;
房地产企业营业税计税依据、所得税、土地增值税收入处理差异 预售阶段。企业所得税采取银行按揭方式销售开发产品的收入确认金额和时间以实际收到的预收款和收到预收款的当天,这一点和营业税、土地增值税一样。完工交付之后,采取一次性全额收款方式和分期收款方式销售开发产品的,营业税计税依据和企业所得税收入规定一样,以实际收讫价款或销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现;
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。
房地产开发企业预售与销售的涉税会计处理。房地产企业可在“预收帐款”科目下分别设置“某项目预售收入、某项目预交营业税及附加、某项目预交城建税、某项目预交所得税”等二级科目,分别核算房地产开发企业按预售收入预交营业税、土地增值税、企业所得税等税金的计提、缴纳、以及开发产品完工结转销售后,各种已预缴税金与当期应交税金的结算情况。预收帐款—某项目预交营业税或预交土地增值税(结转预交税金部分)
2008国税函576号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复国税函[2008]576号房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。
房地产企业预售收入营业税等税金可以税前扣除。《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知》(国税发〔2008〕101号)和《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知》(国税函[2008]1081号)两个文件充分反映了以上的法律精神,明确了按开发产品预售收入预计的利润不扣除“相关税金及附加”的填表方法,明确将预计利润直接计入当期利润,再按规定调整应纳税所得额计算纳税。
房地产企业销售未完工开发产品取得的收入。问题回复:根据《江苏省地方税务局转发的通知>的通知》(苏地税发[2009]53号)文件规定,房地产企业销售未完工开发产品取得的收入,可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数,但开发产品完工会计核算转销售收入时,已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。
房地产开发企业所得税申报填报示范及填表说明优化建议2017-04-25 张茜 房地产纳税服务网。第5行并未扣除当期企业发生的期间费用、当期企业发生但未计入当期损益的税金及附加、土地增值税的情况,若企业未将发生的税金及附加、土地增值税计入当期损益,那么在第4栏利润总额中,只扣除当期企业发生的期间费用,却无法扣除当期企业发生但未计入当期损益的税金及附加、土地增值税,则季度预缴金额=预售收入*预计毛利率-期间费用。
四季度:10月份开发产品完工,按国税发[2006]31号文规定,计算预售收入确认为实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额,计入四季度的应纳税所得额。采用上述方法计算所得税应注意的是,房地产企业必须按照规定结转预售收入,对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入,税务机关在计算征收所得税时,还是应该作为预售款处理,否则,由于产品未完工,无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额,从而影响税款计算征收。
2016年4月,国家税务总局货物和劳务司在其编写的《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》中对房地产开发企业销售商品房增值税纳税义务发生时间进行了明确,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,待产权发生转移时,再清算应纳税款,并扣除已预缴的增值税款。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;
编者按:近日,财税【2016】43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,那么房地产开发企业预收款预缴土地增值的计税依据是否是预售收入的不含税收入呢?《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
房地产企业预缴的营业税可否税前扣除?问:某房地产开发企业2011年取得预售收入,按照预售收入预缴了营业税。但是由于2011年项目未完工,不能确认收入,因此2011年按照预售收入要预缴企业所得税,请问预缴的营业税可否在2011年度企业所得税税前扣除?淘税网www.cntaotax.net  答:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第十二条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
因此,房企预售款计算应税所得时,是否需要“价税分离”,已成为税企争议的问题之一。国税发〔2009〕31号文第九条规定,“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”
但是,由于2011年项目未完工,不能确认收入,因此当年按照预售收入要预缴企业所得税,请问预缴的营业税可否在2012年度企业所得税税前扣除?答:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第十二条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
营改增之后,房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税,确认收入的时间和金额也发现了变化,本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理,并以简单的案例对会计处理进行了说明。同时根据16年70号公告,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
房地产企业计税政策的重点和难点。3、房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款,如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》,属于未完工开发产品销售收入,可以作为计提业务招待费等三费的基数。(1)定金要预征企业所得税定金属于已经签了合同的预收账款.所谓“定金”,其法律定义是指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款,即有合同为前提,没有合同即不可定义为“定金”。
营改增后开发项目土地增值税的计算营改增后,不动产征收增值税,增值税实行价外税,也就是说销售是不含增值税的,其开发产品成本也是不含税的,这就给价内税下的土地增值税计算带来了一定的问题。需要注意的是,预交土地增值税的收入确定,按规定预收房款应按规定的预征率缴纳土地增值税,在营改增后,预收房款按规定要预交增值税,那么预征土地增值税的预售收入怎么确定呢?土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
按照【财税2016年36号】文,房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,预缴义务的时间为实际收到预收款时。应预缴增值税税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%(一般计税方法下适用10%的税率,简易计税方法下适用5%的征收率)应预缴土地增值税税款=(预收款-应预缴增值税税款)*各地适用预征率。应预缴土地增值税税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*各地适用预征率。
税务审计。通过对年度纳税大户缴税分析、季末单笔大额税款分析、两年度税款差额分析以及房产企业缴纳营业税、土地增值税、企业所得税等相关税款的勾稽关系分析,根据该年度下发布的相关政策以及当时的市场行情,是否出现未按市场规律变化或政策规律变化的缴税情况,作为疑点进行审核。(4)利用营业税计税依据与土地增值税计税依,对比计税依据,核算房地产行业缴纳营业税后未足额缴纳土地增值税企业,分析具体原因。